میان عقد بیع و انتقال مالکیت اختلاف زمانی قائل شویم که آنگاه معارض قوانین موضوعه و فقه خواهد بود. ضمن اینکه بیع معلق دانستن این قرارداد اشکالات دیگری نیز دارد که بیان خواهد شد.<br/” title=”br”>br /> 2. چنانچه اجاره به شرط تملیک را در واقع عقد بیع بدانیم، باید ملتزم شویم که عقد اجاره یک عقد صوری و ظاهری است. وقتی گفته شود عقد اجاره‌ای که در پایان آن عین مستأجره به مستأجر تملیک می‌شود، نوعی عقد بیع است نه عقد اجاره، در حقیقت اجاره مزبور را عقدی ظاهری و صوری دانسته‌ایم. از سوی دیگر می‌دانیم که قرارداد صوری که در آن دو طرف قصد نتیجه آن را ندارند، باطل است.308
3. بیع معلق دانستن قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز بی‌اشکال نیست. زیرا اوّلاً؛ عقد (بیع) معلق تا زمان پیدایش و حصول معلق علیه هیچ اثری ندارد و هرگاه معلق علیه موجود نشود، مانند آن است که عقدی واقع نشده.309 ثانیاً؛ در بیع معلق نماآت و منافع مبیع از تاریخ مالک شدن خریدار یعنی تاریخ حصول معلق علیه، به او تعلق می‌گیرد و حدوث معلق علیه اثر قهقرایی از این جهت ندارد.310 در نتیجه مستأجر تا حصول معلق علیه نمی‌تواند استیفای منافع نماید.
اگر گفته شود که طرفین قرارداد استیفای منفعت را در ضمن عقد بیع معلق شرط کرده‌اند، بازهم مشکل مرتفع نمی‌شود، زیرا – چنانکه در مقدمه نخست گفته شد- عقد معلق تا زمان پیدایش معلق علیه هیچ اثری ندارد. بنابراین نمی‌توان در ضمن عقدی که خود قطعیت ندارد، شرط لازم‌الاجرا قرار داد و آثار و احکام الزام‌آور بار کرد. و به فرض که چنین شرطی را صحیح و لازم بدانیم و یا از طریقی دیگر اذن مالک نسبت به تصرف خریدار را تحصیل کنیم، معضل از جهت دیگر باقی خواهد ماند. زیرا اگر خریدار به دلیلی امکان پرداخت همه اقساط را در آینده نیابد، تصرفات او در مورد معامله مجانی است و مالک باید اقساط گرفته شده را به مستأجر پس دهد. در حالی که در اجاره به شرط تملیک مستأجر بلافاصله پس از عقد حق تصرف می‌یابد و چنانچه پرداخت‌ها ناقص بمانند، از آنجا که اذن مالک معاوضی است، اقساط پرداخت شده در برابر تصرفات قرار می‌گیرد.
4. در نقد نظریه‌ای که ابراز می‌داشت: اگر شرط تملیک به نحو نتیجه باشد و ملکیت در پایان پرداخت، خود به خود منتقل شود، اجاره موضوعیتی ندارد و اراده باطنی طرفین در حقیقت بیع است؛ باید گفت که برای احراز قصد واقعی دو طرف عقد، به جز عبارات به کار رفته در متن عقد، راه دیگری وجود ندارد و انگیزه دو طرف را نمی‌توان با قصد انشای آن‌ها یکی دانست. زیرا درست است که انگیزه دو طرف، انتقال مال به صورت بیع بوده، ولی قصد انشای آنان به اجاره تعلق گرفته است و باید احکام اجاره را اعمال کرد؛ زیرا قصد انشاء سازنده عقد است.311
بنابراین با وجود اشکالات مذکور بیع دانستن اجاره به شرط تملیک جایگاهی نخواهد داشت.
2.2. عقد مستقل
برخی حقوق‌دانان معتقدند از ترکیب اجاره و بیع یک نهاد حقوقی مستقل پدید می‌آید که نمی‌توان آن را مشمول احکام ویژه اجاره یا بیع دانست.312 تفاوت‌هایی که عقد مزبور با هر یک از عقود معین دارد، برخی حقوق‌دانان را متقاعد ساخته است که اجاره به شرط تملیک را عقد مستقل بدانند. اگرچه گاهی به اجاره به شرط تملیک به شکل سنتی نگریسته شده و سعی بر انطباق آن با عقود معین مشابه می‌باشد، امّا این عقد دارای ویژگی‌های مختص به خود است و به جهت همین ویژگی‌هاست که در غالب کشور‌های جهان در سطح وسیع و گسترده مورد استفاده قرار می‌گیرد.
به نظر می‌رسد، نظر مذکور زمانی می‌تواند صحیح باشد که امکان تطبیق عقد مزبور با یکی از عقود معین امکان‌پذیر نباشد؛ زیرا با وجود امکان این تطبیق ضرورتی برای احداث و تأسیس نهاد تازه و مستقل کاری عبث و بی‌فایده است. صرف اینکه یک قرارداد حاوی چند تعهد مختلف است که هرکدام برگرفته از عقد خاصی است، نمی‌تواند آن را تبدیل به عقدی مستقل نماید. زیرا در قراردادی همچون اجاره به شرط تملیک این تعهدها در عرض یکدیگر نیستند، بلکه یکی اصلی و دیگری تابع آن است. در چنین مواردی قرارداد و احکام آن تابع تعهد اصلی است. به عنوان مثال وقتی مسافر، اتاقی را در یک هتل اجاره می‌کند، تعهدات گوناگونی مانند در اختیار گذاشتن اتاق و لوازم مورد نیاز و نگهداری کالای مسافر برای صاحب هتل به وجود می‌آید، ولی آنچه تعهد اصلی و محوری است، در اختیار گذاشتن اتاق است و تعهدات دیگر که بعضاً مستلزم تملیک نیز هستند، حالت فرعی دارند و موجب نمی‌شوند که قرارداد از عنوان اجاره خارج شود. در حالی که قرارداد مرکبی که تشکیل یک عقد بی‌نام می‌دهد، همچون «قرارداد اشتراک تلفن» است که مجموعه‌ای از اجاره اشخاص، اجاره اعیان و تملیک است و نمی‌توان یکی را محور سایر عقود دانست.313
3.2. عقد اجاره
با توجه به تعاریفی که از عقد اجاره به شرط تملیک ارائه شده است، عقد مزبور را می‌توان نوعی اجاره همراه با شرط ضمنی عقد دانست. ماده 57 آیین‌نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا و ماده 1 و 13 آیین‌نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک مصوب شورای پول و اعتبار، مؤید این نظریه و مستند قانونی آن به شمار می‌رود. برابر مواد مذکور اجاره به شرط تملیک عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شده مستأجر در پایان مدت اجاره عین مستأجره را در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد مالک گردد. چنانکه پیش از این نیز گذشت، حقوق کامن لاو که مهد پیدایش اجاره به شرط تملیک می‌باشد نیز این قرارداد را عقد اجاره می‌داند.
با وجود این بسیاری از حقوق‌دانان در تحلیل قرارداد مزبور به اشکالاتی برخورده‌اند که وجود آن‌ها موجب گردیده است، اجاره به شرط تملیک را عقدی غیر از عقد اجاره بدانند. مهم‌ترین اشکال این حقوق‌دانان آن است که متعلق قصد طرفین در عقد اجاره انتقال منافع عین مستأجره در مدت زمان معین است و انتقال مالکیت به هیچ وجه هدف اصلی نیست. اما در عقد اجاره به شرط تملیک، قصد اصلی طرفین انتقال مالکیت است.314
اما چنانکه پیش از این نیز گفته شد اراده ظاهری طرفین نشان می‌دهد که اجاره را مد نظر داشته‌اند. برای احراز قصد واقعی در طرف عقد، راهی جز عبارات به کار رفته در متن عقد نیست.
انگیزه دو طرف با قصد انشای آنان یکی نیست و آنچه عقد را در عالم اعتبار می‌سازد قصد انشاء طرفین می‌باشد. وجود شرط مالکیت عین، عقد اجاره اصلی را از ماهیت خود خارج نمی‌سازد؛ زیرا تعهد موجود در شرط با تعهد موجود در عقد اصلی هم عرض نیستند و از این رو قرارداد و احکام آن تابع تعهد اصلی می‌باشند.
متأسفانه بسیاری از حقوق‌دانان و نویسندگان این اشکال را تکرار کرده‌اند که در اجاره به شرط تلمیک غرض و هدف اصلی از انعقاد قرارداد، تملیک عین است ولی هدف طرفین در عقد اجاره تملیک منفعت می‌باشد. در حالی که آنچه در تحقق عقد معتبر است قصد انشایی می‌باشد، نه انگیزه‌ها و غرض‌ها. از این رو اگر فردی با سوء نیت اقدام به انعقاد اجاره با مالک نماید با این قصد که در پایان مدت اجاره، عین را به مالک بازنگرداند و آن را غصب کند، هیچ‌کس نمی‌گوید که قرارداد و عمل حقوقی انجام شده، اجاره نیست بلکه غصب است.
گذشته از این اشکال، اشکالات دیگری نیز بر اجاره دانستن قرارداد اجاره به شرط تملیک وارد شده است که در ذیل به آن‌ها اشاره می‌شود.
1. در عقد اجاره به شرط تملیک موجر حتماً باید مالک عین مستأجره باشد تا بتواند در انتهای قرارداد آن را به ملکیت مستأجر در آورد. در حالی که در عقد اجاره ساده طبق ماده 473 ق.م لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد.
در پاسخ باید گفت که لزوم مالک بودن موجر به سبب وجود اوضاع و احوال خاص، عقد اجاره را از ماهیت خود خارج نمی‌سازد. از این رو چنانکه در ضمن عقد اجاره، مستأجر شرط کند که موجر باید مالک عین مستأجره باشد، این شرط صحیح است و منافاتی با ماهیت اجاره نیز ندارد.
2. در عقد اجاره معمولی طبق ماده 498 ق.م «اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است». و به طور کلی موجر مجاز به هرگونه اقدام نسبت به عین مستأجره می‌باشد، مشروط بر اینکه خللی به حقوق مستأجر فعلی وارد نکند. امّا در قرارداد اجاره به شرط تملیک، از آنجا که نتیجه قرارداد انتقال مالکیت مورد اجاره به مستأجر است، ناگزیر موجر با محدودیت‌های فراوانی رو به رو خواهد بود.
پاسخ این اشکال نیز در درون خود اشکال نهفته است. زیرا محدوده تصرفات موجر درعین مستأجره تا جایی است که خللی به حقوق مستأجر وارد نکند، لذا حق دخل و تصرفی که با حق مستأجر تعارض داشته باشد، ندارد. اما حق مستأجر تنها شامل حقوق پدید آمده بر اثر اصل اجاره معمولی نیست. بلکه هر امری را که دراجرای قرارداد اجاره منعقد شده ضروری است، شامل می‌شود. لذا اگر مستأجر شرط عدم فروش عین مستأجره نموده باشد، تخلف از این شرط توسط موجر مخالف حق مستأجر است؛ در حالی که شرط مذکور صحیح است و اجاره را از ماهیت خود خارج نمی‌کند. بنابراین اقتضای قرارداد اجاره به شرط تملیک به سبب وجود شرط مذکور در ضمن عقد اجاره، ایجاد حقی برای مستأجر است که فروش عین مستأجره توسط موجر مخالف آن است.
3. در اجاره معمولی تعمیر و نگهداری عین مستأجره به عهده مالک است. امّا بر اساس بند ج ماده 6 دستورالعمل اجرایی، پرداخت هرگونه هزینه تعمیرات حتی تعمیرات اساسی و کلی و همچنین هزینه‌های تکمیلی و نظایر آن در طول مدت اجاره، بدون حق مطالبه از موجر بر عهده مستأجر خواهد بود. در سایر مقررات مربوطه نیز چنین ضوابطی به چشم می‌خورد.
جواب این اشکال نیز روشن است؛ زیرا طبق ماده 486 ق.م تعمیر و نگهداری عین مستأجره به عهده مالک است، «مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد». در موارد مذکور نیز بانک‌ها و مؤسسات برای عقد قرارداد اجاره به شرط تملیک موظفند چنین شروطی را رعایت کنند و مخارج عین مستأجره را بر عهده مستأجر قرار دهند. لذا پرداخت هزینه‌های مزبور از ارکان یا شرایط تملیک نیست و اگر میان دو شخص حقیقی اجاره به شرط تملیک منعقد شود، می‌توان مخارج عین مستأجره را بر عهده موجر و مالک دانست.
بنابراین می‌توان چنین نتیجه گرفت که قرارداد اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد اجاره با شرط تملیک در ضمن عقد است که از جهت فقهی نیز اشکالی بر آن وارد نیست واز نظر مراجع بلااشکال است.315
3. قرارداد معارض با اجاره به شرط تملیک
چنانکه گفته شد اجاره به شرط تملیک از جهت ماهیت همان عقد اجاره است که به صورت مشروط منعقد می‌گردد. پس آثار و احکامی که به عقد اجاره اختصاص داده شده است، قرارداد اجاره به شرط تملیک را نیز در برمی‌گیرد. بنابراین عقد مزبور یک عقد لازم تملیکی و معوض است و جز در موارد قانونی یا موارد پیش‌بینی شده در متن قرارداد، هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند آن را به هم بزنند. حتی اگر قرارداد مزبور را بیع یا عقد مرکب و یا قرارداد مستقل و عقد بی‌نام بدانیم، لازم الوفا و لازم الاجرا بودن آن وجه اشتراک تمامی این عقود است.
بدین ترتیب موجر حق ندارد پیش از اتمام مدت اجاره، عین مستأجره را به تملیک دیگری در آورد و از این طریق با مفاد شرط ضمن عقد اجاره مخالفت نماید. انعقاد عقد دوم با حق مستأجر منافات دارد و مستأجر می‌تواند برای استیفای حق خود اقدام قانونی مقتضی انجام دهد. اما آیا برای حمایت از حق مستأجر باید حکم به بطلان قرارداد معارض داد یا با وجود صحت قرارداد مذکور نیز می‌توان چنین حمایتی به عمل آورد؟ ما پاسخ به این پرسش را به فصل آینده واگذار می‌کنیم.

مطلب مرتبط :   تعلیق، مجازات، محکوم، محکومیت، جنحه، ارتکاب