شود یا مورد اجاره یک دستگاه آپارتمان باشد و سیستم آب‌رسانی آن معیوب شود و… . در این موارد مستأجر به‌حکم ماده 497 ق.م موجب خیار می‌شود این ماده می‌گوید: «معیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد»؛ بنابراین اگر در مورد اجاره عیبی حادث شود که در انتفاع از مورد اجاره تأثیری نداشته باشد، موجب خیار نمی‌شود مانند اینکه اتومبیل مورد اجاره بدنه آن در اثر تصادف خسارت‌دیده باشد.400
1-3. معیوب شدن عین مستأجره در اثنای مدت اجاره
عیب در اثناء اجاره نسبت به بقیه مدت، برای مستأجر حق فسخ می‌آورد401. ماده «480» ق.م می‌گوید: «…و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.»
حال این سؤال‌ مطرح است که اگر موجر عیبی را که در اثنا مدت اجاره حادث‌شده است رفع کند بازهم مستأجر حق فسخ خواهد داشت یا خیر؟ ازنظر منطقی وقتی عیب ایجاد می‌شود حق فسخ برای مستأجر پیدا می‌شود و از بین نمی‌رود. لذا اگر موجر رفع عیب‌ هم کند بازهم مستأجر حق فسخ خواهد داشت اما از وحدت ملاک قسمت اخیر ماده 874 قانون مدنی می‌توان چنین برداشت کرد که درصورتی‌که موجر چنان رفع‌ عیب کند که هیچ ضرری به مستأجر وارد نشود در این صورت حق فسخ مستأجر نیز از بین می‌رود.
2. آثار و احکام خیار تخلف شرط در عقد اجاره
قانون مدنی در ذیل ماده 496 می‌گوید: «… و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد». مثلاً هرگاه مستأجر بر موجر شرط کند که تعمیراتی را در مورد اجاره انجام دهد و موجر از انجام آن امتناع کند، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند و یا به همان نحو نگه دارد و تقلیل نسبی مال‌الاجاره را نمی‌تواند مطالبه کند. همچنان که هرگاه موجر بر مستأجر شرط کند که مورد اجاره را به دیگری واگذار ننماید با تخلف مستأجر، موجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.402
3. آثار و احکام خیار شرط در عقد اجاره
طبق ماده 399 ق.م در مبحث خیار شرط و ماده 456 ق.م در مبحث احکام خیارات مى‌توان در ضمن عقد اجاره براى موجر یا مستأجر و یا شخص ثالث اختیار فسخ معامله را قرار داد و همچنین ماده 498 ق.م در صورت فروش عین مستأجره. این ماده مقرر می‌دارد: «اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این‌که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.» شرط فسخ برای موجر در صورت فروش عین مستأجره به یکی از صور زیر است:
1- ضمن عقد اجاره برای موجر در تمام مدت اجاره، حق فسخ شرط می‌شود ولی اعمال آن متوقف بر فروش عین مستأجره است.
2- ضمن عقد اجاره شرط می‌شود که اگر موجر عین مستأجره را بفروشد حق خیار برای او به وجود می‌آید. (شرط خیار در این مورد به‌صورت تعلیق است و پیدایش آن متوقف بر فروش عین مستأجره می‌باشد).
3- ضمن عقد اجاره شرط می‌شود که چنانچه موجر عین مستأجره را بفروشد، عقد خودبه‌خود منفسخ شود.
4- ضمن عقد اجاره شرط می‌شود چنانچه موجر عین مستأجره را بفروشد، مستأجر ملزم باشد اجاره را فسخ نماید. در این صورت پس از فروش عین هرگاه مستأجر، اجاره را فسخ ننماید، اجبار به فسخ می‌شود.403
3-1. خیار شرط در قانون روابط موجر و مستأجر
شرط خیار به سود مستأجر است و مستأجر می‌تواند در مواردی که در قرارداد پیش‌بینی‌شده است، اجاره را فسخ کند. این موارد عبارت‌اند از:
بند 3 از ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر (ق.ر.م.م) مصوب 2/5/1356: «در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستأجر تحقق یابد».
بند 2 ماده 6 ق.ر.م.م مصوب 13/2/1362: «در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد».
شرط خیار به نفع موجر، اصولاً ممنوع است و تنها در یک مورد امکان‌پذیر است و آن زمانی که مورد اجاره محل سکنی باشد. چنانچه بند ب از م 8 ق.ر.م.م «… در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد».404
4. آثار و احکام خیار تبعض صفقه در عقد اجاره
خیار تبعض صفقه در فرضی مطرح می‌شود که یا قسمتی از مورد اجاره ملک غیر درآید یا اینکه بخشی از عین مستأجره تلف شود. در این صورت مستأجر می‌تواند یا به نسبت بخشی که تلف‌شده است اجاره را تقلیل دهد و عقد اجاره را فسخ نکند یا اینکه عقد اجاره را با استفاده از خیار تبعض صفقه فسخ نماید.405 اگر بعضی از اتاق‌های‌ خانه منهدم شود درصورتی‌که مالک مبادرت در تعمیر آن کند به‌طوری‌که چیزی‌ از منافع مستأجر فوت نشود مستأجر بنا بر اقوی حق فسخ ندارد و اجاره خودبه‌خود هم منفسخ نمی‌شود و اگر مبادرت نکند اجاره نسبت به آنچه ویران‌شده باطل و نسبت به اجرتی که در مقابل آن واقع شود باقی است ولی مستأجر به خاطر تبعض صفقه خیار دارد.406
به اعتقاد امام خمینی (ره) هرگاه در خانه‌ای به ‌نحوی خرابی ایجاد شود که انتفاع از آن ممکن است خیار برای مستأجر ثابت‌ است و اگر فسخ کند حکم بر استرداد تمام اجرت المسمی به نحو اطلاق و رجوع به‌ اجرت‌المثل زمان گذشته قوت دارد و اگر بعض مرافق خانه، خراب شود اجاره نسبت به‌ باقی‌مانده خانه صحیح است و برای مستأجر خیار تبعض صفقه ثابت است و اگر موجر فوراً خرابی را تعمیر کند که انتفاعی از مستأجر فوت نشود خیار فسخ نیز ندارد (بنا بر اقوی).407
قانون‌گذار در ماده 483 ق.م می‌گوید: «اگر در مدت اجاره عین مستأجره به‌واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌شود و در صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید».
5. آثار و احکام خیار تعذر تسلیم در عقد اجاره
شکی نیست که هدف مستأجر از اجاره، استیفای منفعت است و این جز با تسلیم مورد اجاره امکان ندارد؛ بنابراین موجر مکلف است مورد اجاره را به مستأجر تسلیم نماید و در صورت امتناع اجبار می‌شود و اگر اجبار او ممکن نباشد، مستأجر حق فسخ دارد.408 در این مورد ماده 476 ق.م می‌گوید: «مؤجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر مستأجر خیار فسخ دارد».
6. آثار و احکام خیار شرکت در عقد اجاره
اجاره دادن ملک مشاع جایز است و اما تسلیم عین مشترک جزء به اذن شریک جایز نیست واگر مستأجر نسبت به مال مشترک جاهل باشد، مثل آن که تمام خانه را به کسى اجاره دهد و معلوم شود که مثلًا نصف آن مال دیگرى است. مستأجر به عیب خیار شرکت، حق فسخ اجاره را دارد یا آن را امضاء کند. هر گاه مؤجر نصف خانه را به مستأجر اجاره دهد و مستأجر اعتقادش این است که تمام خانه ملک مؤجر است و سپس معلوم شود نصف آن ملک دیگرى است آیا مستأجر خیار فسخ دارد یا نه؟ «دو وجه است: و ثبوت خیار (شرکت) بعید نیست در صورتى که شرکت دیگرى موجب منقصت او باشد».409
گفتار دوم: آثار و احکام اقاله در عقد اجاره
طبق ماده 283 ق.م عقد اجاره درصورتی‌که مؤجر و مستأجر تراضی و توافق نمایند، می‌توانند عقد اجاره را اقاله و منحل کنند. همان‌طور که در تعریف اقاله عنوان شد، در صورت تحقق اقاله عوضین به‌جای اولیه و حالت سابقه خود بازگشته و آثار ناشی از عقد ایجادشده زایل می‌گردد.410
آثار واحکام اقاله اجاره همان آثار و احکام اقاله بیع که در مبحث بیع آنها را بررسی کردیم، لذا تکرار دوباره آنها اطاله کلام می شود.

مطلب مرتبط :   t-استیودنت، استانداردشده، نیکویی، رگرسیون، امنیت، شده)

گفتار سوم: آثار و احکام انفساخ در عقد اجاره
عقد اجاره ممکن است به دلایل زیر منفسخ شود:
1. تلف مورد اجاره
چنانچه در خلال مورد اجاره عین مستأجره، تلف شود یا اینکه قبل از تحویل به مستأجر یا پس از تحویل و پیش از استفاده از آن، تلف گردد411 مانند اینکه مورد اجاره حیوانی بوده است و تلف‌شده است یا مورد اجاره آپارتمانی بوده است و در اثر زلزله خراب‌شده است در این صورت عقد اجاره منفسخ می‌شود. در این مورد ماده 496 ق.م می‌گوید: «عقد اجاره به‌واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف، باطل می‌شود …» همچنین در ماده 483 ق.م می‌گوید: «اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به‌واسطه حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌شود…». در تأیید این ماده گفته اند: «از ماده 348 و ماده 372 قانون مدنى که قدرت بر تسلیم شرط صحت معامله قرار داده شده مستفاد میگردد که هرگاه مورد معامله قبل از تسلیم تلف گردد کشف میشود که معامله باطل بوده، این است که طبق مستفاد از ماد 496 گفته میشود: تلف عین مستأجره قبل از تسلیم موجب بطلان اجاره است؛ و هم چنین است هرگاه مال مورد انتقال از جریان تجارى خارج شود چنانکه نقل و انتقال آن قانوناً ممنوع گردد و یا مفقود شود بنحوى که از وجود و محل آن بى‌اطلاع باشند، زیرا متعهد قدرت قانونى بر تسلیم مال مورد معامله ندارد. بنابراین باید بر آن بود که تلف قهرى یکى از عوضین قبل از قبض کشف از بطلان عقد می نماید».412
قانون‌گذار در ماده 483 ق.م تلف مورد اجاره را از موجبات انفساخ عقد اجاره ذکر کرده است، درحالی‌که در ماده 496 ق.م تلف را موجب بطلان عقد اجاره دانسته است و ازآنجاکه در مورد تلف عین مستأجره در خلال عقد اجاره از موجبات انحلال خود به خودی عقد بوده و اثر آن ناظر به منافع عین مستأجره در آینده است به نظر می‌رسد تعبیر ماده 483 ق.م که تلف را از موجبات «انفساخ» دانسته است از تعبیر به «بطلان» که علی‌القاعده باید اثر آن به گذشته هم سرایت کند مناسب‌تر است. البته برخی از فقهاء آثار قاعده تلف مورد معامله پیش از قبض در عقد اجاره آن را به مانند تلف مبیع قبل از قبض دانسته اند: «لفحوى ما دل علیه فی البیع من النبوی و خبر عقبه و غیرهما، بل ظاهر الأصحاب فی المقام اتحاد الحکم فی المقامین و أن المنفعه هنا بمنزله المبیع و الأجره هنا بمنزله الثمن».413
نکته‌ای که باید توجه داشت این است که تلف مورد اجاره در صورتی موجب بطلان (انفساخ) عقد اجاره می‌شود که سبب آن حوادث قهری مانند سیل یا زلزله و… باشد و اگر علت تلف شخص ثالث یا خود مؤجر باشد عقد اجاره منفسخ نمی‌شود و برای مدتی که در اثر تلف مورد اجاره استیفای منافع ممکن نشده است مستأجر مستحق اجرت‌المثل است. همچنین اگر مستأجر خود موجب تلف عین مستأجره شود علاوه بر اینکه نسبت به‌عین مستأجره ضامن است و باید از عهده خسارات مؤجر برآید. نسبت به منافع مورد اجاره تا پایان مدت اجاره هم ضامن است. یعنی اگر اجاره‌بها را پرداخت نکرده است باید اجرت المسمی را تا پایان مدت اجاره پرداخت کند و اگر پرداخته است حق ندارد آن را از مؤجر استرداد نماید.414
امام خمینی (ره) دراین‌باره معتقدند که درصورتی‌که عدم امکان استفاده از عین مستأجره ناشی از عذر عمومی باشد مثل اینکه مستأجر خانه‌ای را اجاره کند برای سکونت و ناگهان آن‌ محله جبهه جنگ قرار گیرد و یا باغ‌وحش شود و امثال این‌گونه عذرها، اجاره باطل‌ است و اگر در اثنای مدت اجاره، این عذرها حادث شود، اجاره نسبت به بقیه مدت‌ باطل (منفسخ) است. اگر خانه‌ای را اجاره کند و خانه منهدم شود درصورتی‌که آن‌ استفاده‌ای که به خاطر آن اجاره‌شده به‌طورکلی از بین برود اجاره باطل می‌گردد حال اگر این انهدام قبل از تحویل دادن خانه و یا بعد از آن بلافاصله و قبل از آنکه‌ در آن سکونت کند باشد تمامی اجرت برمی‌گردد وگرنه به نسبت و به همان حسابی‌ که گذشت برمی‌گردد.415 به نظر می‌رسد نظر امام (ره) «باطل»، همان انفساخ است؛ چراکه در غیر این صورت، در صورت سکونت‌ مستأجر باید اجاره از ابتدا باطل و مستأجر اجرت‌المثل می‌داد.
2. خروج عین مستأجره از قابلیت انتفاع
چنانچه عین مستأجره از قابلیت انتفاع خارج شود مانند اینکه در عین مستأجره عیبی حادث شود که به‌موجب آن عین مستأجره دیگر قابل بهره‌برداری نباشد، عقد اجاره باطل می‌شود مشروط بر اینکه رفع عیب و برطرف کردن آن ممکن نباشد. ماده 481 ق.م در این بار مقرر می‌دارد: «هرگاه عین مستأجره به‌واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج‌شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‌شود».
نکته‌ای که باید توجه داشت و درگذشته هم به آن اشاره کردیم عذر مستأجر در عدم انتفاع از عین مستأجره از موجبات بطلان عقد اجاره نمی‌باشد؛ بنابراین منظور بطلان در ماده فوق همان انفساخ می‌باشد؛ مانند اینکه مورد اجاره اتومبیلی بوده است و مستأجر به علت مریضی نتوانسته است به مسافرت برود.
3. فوت موجر یا مستأجر در صورت شرط مباشرت
ظاهر آن است که اجاره، نه با مرگ مؤجر و نه با مرگ مستأجر باطل نمى‏شود، مگر اینکه مالکیت مؤجر بر منفعت، محدود به زمان حیاتش باشد؛ که با مرگ او منفسخ مى‏شود، مثل وقتی‌که منفعت خانه‏اى براى شخصى مادامى‏که حیات دارد، وصیت شده باشد؛ بنابراین در فرضی که مؤجر برای مدت عمر خود مالک منافع بوده است در صورت فوت موجر عقد اجاره خود به خود منحل می‌گردد.416 همچنین در صورتی که مؤجر کند شرط کند که تنها مستأجر حق استفاده از مورد اجاره را دارد؛ بنابراین در صورت مرگ مستأجر اجاره خود به خود منفسخ می شود. ماده 497 ق.م دراین‌باره مقرر داشته است: «عقد اجاره با فوت مستأجر باطل نمی‌شود؛ لکن اگر در عقد اجاره مباشرت وی شده باشد، با فوت او عقد اجاره باطل می‌شود».
4. پایان مدت اجاره
یکی دیگر از موجبات انحلال عقد اجاره انقضای مدت آن است. به‌موجب عقد اجاره منافع مورد

مطلب مرتبط :   (تصویر، گرافیک، بین‌المللی، هنرهای، پوستر، جایزه‌ی