دانلود پایان نامه
ه انجام معامله بوده است. ولی به موازات رشد تعداد معاملات و ترقّی قیمت‌ها در شهرهای بزرگ و اهمیت یافتن امر دلالی و واسطه‌گری، دیگر آن متن‌های اوّلیه جواب‌گوی مشکلات حاصله از نقض قولنامه و اختلاف حاصله نیست91.<br /> امروزه در مواردی که دو طرف می‌خواهند قراردادی مانند بیع یا اجاره منعقد نمایند، ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشکیل عقد یا تنظیم سند رسمی تشکیل عقد و یا به دلیل ناتوان بودن یکی از دو طرف یا هر دو طرف برای اجرای مفاد عقد و تسلیم آنچه به‌وسیله عقد بر عهده او مستقر می‌شود، فراهم نیست و در نتیجه، شرایط موجود اجازه انشای عقد یا تنظیم سند رسمی را در زمان دلخواه به طرفین نمی‌دهد؛ به منظور اطمینان یافتن طرفین از انجام معامله پس از فراهم شدن شرایط یا رفع موانع موجود، مبادرت به تشکیل قراردادی عادی یا رسمی می‌کنند که موضوع آن، تعهد هر یک از دو طرف در برابر طرف دیگر به تشکیل عقد بیع یا اجاره مزبور، پس از فراهم آمدن زمینه تشکیل آن است. لذا دکتر جعفری لنگرودی در تعریف قولنامه می‌نویسد: «قولنامه نوشته‌ای است که به موجب آن یک طرف تعهد می‌کند که در آینده عمل حقوقی معیّنی را انجام دهد و یا عقدی را منعقد کند، آن عقد ممکن است بیع یا اجاره یا ازدواج باشد»92.
در بررسی‌ها و مقاله‌های تحقیقی جدید، رویکرد نویسندگان به این سو است که از لفظ قولنامه کمتر استفاده شود و به جای آن تعابیری نظیر «قرارداد تشکیل بیع»، «وعده متقابل بیع»، «تعهد به انجام عمل حقوقی معیّن» را به‌کار برند، این بدان جهت است که قولنامه واژه‌ای است مبهم که ماهیت این قرارداد را نشان نمی‌دهد. در حالی که تعابیر دیگر بیانگر ماهیت این قرارداد از دیدگاه آن نویسندگان است.
1. ماهیت قولنامه
درباره ماهیت قولنامه سخنان مختلفی گفته شده است که در ذیل بررسی می‌شود.
1.1. بیع:
ممکن است قولنامه را خود بیع در نظر گرفت. در برخی فتاوای مراجع نیز این احتمال مطرح شده است. به عنوان نمونه امام راحل در پاسخ به پرسشی که درباره لزوم وفا به قولنامه شده است، می‌فرمایند: «اگر معامله شرعی و نقل ملک انجام گرفته و فقط انتقال سند در محضر باقی مانده، فروشنده حق مطالبه مبلغ اضافی ندارد»93.
مرحوم آیت‌الله فاضل نیز قولنامه را بر دو نوع می‌دانند: نخست آنکه متعاملین معامله را به نحو شرعی و به طور قطعی انجام بدهند و چون تنظیم سند رسمی در هنگام معامله مقدور نیست، لذا یادداشتی به نام قولنامه می‌نویسند. و گاهی مورد معامله را گفتگو می‌کنند بدون اینکه شرعاً معامله را انجام دهند و این گفتگو را به عنوان قولنامه می‌نویسند94.
در حقوق فرانسه نیز بر اساس بند یک ماده 1589 ق.م قولنامه اثر عقد بیع را دارد: «وعده بیع، در صورتی که دو طرف نسبت به شیئ و قیمت آن رضایت مشترک داشته باشند، ارزش بیع را دارد ».
به نظر می‌رسد پذیرفتن این سخن که قولنامه رأساً نقل ملکیت قطعی می‌نماید، امکان ندارد و با واقعیات موجود هماهنگ نیست. زیرا اوّلاً: در عرف جامعه قصد متعاملین از انجام قولنامه، هیچ‌گاه نقل و انتقال قطعی نیست. با مراجعه به عرف و تحقیق میدانی این مطلب قابل اثبات است.
ثانیاً: لفظ قولنامه و سایر تعابیری که برای این قرارداد در نظر گرفته شده، گویای این معناست که قولنامه تعهد یا قول و قرار برای تشکیل عقدی در آینده است، نه خود بیع یا اجاره.
ثالثاً: مراجعه به آراء هیأت عمومی دیوان عالی و آراء و نظرات حقوقدانان برجسته و فقهای عظام نیز مؤید این معناست که قولنامه را نمی‌توان بیع و موجب نقل و انتقال ملک دانست.
2.1. وعده بیع:
برخی حقوقدانان و فقها قولنامه را وعده بیع دانسته‌اند. سنهوری می‌نویسد: «گاه می‌شود که انسان به نحو قطعی و در یک مرحله معامله را تمام می‌کند و گاه می‌شود که متعاملین معامله را در دو مرحله به انجام می‌رسانند، یک مرحله ابتدایی و یک مرحله نهایی». وی سپس درباره وعده بیع می‌گوید: «وعده بیع گاه از یک طرف لازم و از طرف دیگر الزامى نیست و گاه از دو طرف لازم می شود. و این گونه معاملات در زندگى روزمره مردم زیاد انجام می گیرد. مثلا شخصى در آینده احتیاج به زمینى در همسایگى منزل یا کارخانه خود پیدا می کند یا الآن بدان محتاج می باشد، ولى فعلا امکان خرید آن را ندارد. و لذا قراردادى با صاحب زمین منعقد می کند مبنى بر این که هر زمان که مشترى خواست ، صاحب زمین اقدام به فروش زمین بنماید که در این صورت صاحب زمین، مقید و ملتزم به فروش می باشد نه مشترى.
مثال دیگر: مستأجرى اقدام به تعمیرات اساسى در عین مستأجره می کند و قبل از اقدام به تعمیر، صاحب ملک به او وعده می دهد که هر وقت مستأجر خواست ملک را بخرد، او اقدام به فروش ملک نماید، که در این صورت عقد یا وعده از یک طرف لازم می باشد و آن از طرف صاحب ملک است.
و گاه می شود که وعده به بیع از دو طرف لازم می شود. مثلا اگر متعاملین خواستند ملکى را معامله کنند، ولى موانعى براى عقد نهایى در بین می باشد، از قبیل مشکلات سندى یا تخلف ساختمانى و یا عوارض نوسازى، و در عین حال طرفین مایلند که معامله را انجام دهند؛ در این صورت اقدام به قرارداد ابتدائى می کنند، و در آن هر کدام وعده می دهند که عقد نهایى را در زمان معین تنفیذ کنند، و این وعده نسبت به طرفین لازم می باشد و این گونه وعده و قرارداد ابتدائى، تنها ایجاب نیست بلکه عقد کامل و ایجاب همراه با قبول می باشد، ولى واقع این عقد وعده به بیع بوده و مقدمه عقد نهائى می باشد ». و در نهایت می‌افزاید: « طبق بند اول ماده 101 قانون مدنى جدید مصر، چنین قراردادى که طرفین یا یکى از متعاملین وعده به ابرام عقد معینى در آینده بدهد، لازم الاجرا نیست. مگر آن که تمام شرایط عقد مورد وعده و مسائل اساسى آن در این قرارداد منظور گردد. از جمله آن مسائل تعیین مدتى است که در خلال آن عقد نهائى صورت می گیرد. و رعایت آن مسائل و جوانب، شرط اساسى این قرارداد می باشد. مثلا اگر وعده به بیع داده شد، لازم است که طرفین بر مقدار ثمن و مثمن توافق بنمایند و اگر وعده به شرکت می باشد، باید بر مقدار مال مورد شرکت توافق شود و اگر وعده به معامله پایاپای ( مقایضه ) باشد باید بر سر دو جنس مورد تبادل توافق بنمایند »95.
اگر قولنامه را- چنان‌که در بیان سنهوری و همچنین برخی فقها- آمده است، وعده بیع بدانیم؛ مشکل است که قائل به لزوم آن بتوان شد. زیرا اگر چنین باشد، مشهور فقهای امامیه و حتی فقهای اهل تسنن قائل به لزوم وفا به وعده نیستند96. چنان که گفته اند: اگر قولنامه نوعی وعده بیع یا وعده اجاره باشد بی آنکه هیچ‌گونه تبانی و التزامی در کار باشد، هیچ تردیدی وجود ندارد که چنین وعده‌ای، قرارداد به شمار نمی‌آید و الزام‌آور نیست97.
اضافه بر آن، حتی اگر بر اساس پاره‌ای از روایات معتقد به حرمت خلف وعده شویم- چنان‌که برخی فقها نیز چنین فرموده‌اند و ما در بخش گذشته به آن اشاره کردیم- نمی‌توان از آن حکم وضعی استنباط کرد. زیرا ادله و روایات اگر وجوب را اثبات کند، تنها وجوب تکلیفی را ثابت می‌کند. ولی آنچه در اینجا مورد بحث است حکم وضعی است. بدین معنی که وعده بیع، حکم خود بیع را داشته و مال از وعده دهنده به موعودله منتقل شود. یا اینکه در صورت تخلف و عدم اجرای عقد در آینده، متعهدله به استناد وعده مذکور الزام او را از حاکم بخواهد و حاکم نیز بر این اساس او را ملزم به انجام عقد بیع نماید. انصاف این است که از ادله وجوب وفای به وعد- به فرض وجوب اثبات وجوب- نمی‌توان چنین الزام و التزامی را برداشت کرد.
3.1. بیع ابتدایی:
ماهیت دیگری که برای قولنامه بیان شده است، بیع ابتدایی است. سنهوری می‌گوید: «گاه متعاملین معامله را در دو مرحله به انجام می‌رسانند. یک مرحله ابتدایی و یک مرحله نهایی. در مرحله ابتدایی نیز گاه می‌شود که متعاملین یا یکی از آن‌ها فقط به وعده بیع اکتفا می‌کند و گاه می‌شود که پا را از وعده فراتر گذاشته و اقدام به بیع ابتدایی می‌کند. و چه بسا که بیع ابتدایی همراه با پرداخت بیعانه صورت می‌گیرد. بنابراین بیع به سه مرحله‌ تقسیم می‌شود و هر کدام حکم مخصوص خود را دارد: 1. وعده بیع 2. بیع ابتدایی همراه با پرداخت بیعانه 3. بیع نهایی»98.
این کلام از جهات مختلف دارای ابهام است. اگر منظور از بیع ابتدایی همان «عقد تعلیقی» است، بدین معنی که طرفین توافق بر التزام و تحمل مسئولیت نموده‌اند؛ منتها متعاملین یا یکی از آن‌ها از هم اکنون متعهد شده است که تملیک مشروط به زمان معیّن بنماید، و به بیان صحیح‌تر نفس قولنامه تملیک مشروط به زمان معیّن است؛ از دیدگاه فقه شیعه و حقوق ایران باطل است.
امّا اگر مراد از آن انجام بیع است به طور قطعی، کلامی نامفهوم خواهد بود. چون بیع عبارت است از «تملک عین به عوض معلوم» و بدین معنا تملک عین حاصل شده، باید گفت که مسئله تمام می‌باشد و بیع به حد نهایی رسیده است. و اگر تملک عین حاصل نشده است، پس بیع نیز حاصل نشده و تقسیم بیع به ابتدایی و نهایی غیرصحیح است. زیرا امر بیع بین وجود و عدم می‌باشد99.
4.1. شرط ابتدایی(تعهد ابتدایی):
آخرین و مهم‌ترین عنوانی که برای تعیین ماهیت قولنامه بیان شده، شرط ابتدایی است که در بخش گذشته درباره ماهیت آن سخن گفتیم. و بیان شد که مراد از شرط در اینجا «تعهد» و «التزام» است.
بسیاری از فقهای عظام در رد یا اثبات الزام‌آور بودن شرط ابتدایی بحث لفظی مستوفایی را در خصوص واژه «شرط» که آیا به معنای «الزام و التزام» است یا «الزام در الزام»(الزام ضمن الزام) مطرح کرده‌اند100. هرچند این بحث برای استفاده از روایت «المؤمنون عند شروطهم» برای اثبات لازم الوفا بودن شرط ابتدایی مفید است، امّا به نظر می‌رسد با وجود ادله فراوان دیگر، از ورود به این بحث جهت نیل به نظریه مختار؛ یعنی لزوم وفا مستغنی هستیم. بنابراین اگرچه در اینجا از تعبیر شرط ابتدایی استفاده می‌شود، امّا این تنها به خاطر کثرت استعمال آن در کتب اصیل فقهی و حقوقی است. و به هر حال مراد از شروط ابتدایی، «تعهدات و التزامات ابتدایی» است و لذا درست نیست که بر روی لفظ شروط ابتدایی جمود و تمرکز بیش از حد نشان دهیم.
به لحاظ فقهی ادله فراوانی برای اثبات لازم الوفا بودن شروط ابتدایی بیان شده101 که بسیاری از آنها مورد ردّ و قبول قرار گرفته است. امّا مهم‌ترین دلیل لزوم وفای به التزامات ابتدایی عموم آیه شریفه «أوفوا بالعقود» به ضمیمه صحیحه عبدالله‌بن‌سنان است که بر اساس آن امام صادق(ع) عقود را به «عهود» تفسیر فرمودند102.
البته برخی محققان استناد به این آیه و روایت ضمیمه را به دلیل ضعف سند روایت رد کرده‌اند103، که احتمالاً سبب اشتباه آن است که گمان کرده‌اند سند روایت مزبور، یا منحصر است به آنچه در تفسیر عیاشی نقل شده و در آن نوعی از ارسال دیده می‌شود یا آنچه از کتب اهل تسنن نقل گردیده است104. در حالی که سند تام و صحیح این روایت در تفسیر قمی است و بسیاری از فقها نیز به طور قطع صحت این سند را تأیید کرده‌اند105. و گذشته از این مرحوم شیخ‌الطائفه درباره اینکه «أوفوا بالعقود» نزد مفسرین به معنای «عهود» می‌باشد، نقل اجماع نموده است106. و مؤید این نقل اجماع آن است که طبری در تفسیر خود، دوازده تن از مفسرین صحابه و تابعین را با ذکر سند نام می‌برد که همگی «أوفوا بالعقود» را به «العهود» تفسیر نموده‌اند107.
بنابراین از آنجا که در آیه امر به وفای عقود (به معنای تعهدات) کرده و عقود را به نحو جمع مُحلّی به الف و لام که مفید عموم و شمول است آورده؛ معنی آیه چنین می‌شود که هرگونه تعهد و قراردادی- نه وعده صرف- لازم الوفا می‌باشد. یعنی آیه مطلق تعهدات را لازم الوفا دانسته و شرط ابتدایی هم یکی از مصادیق تعهد و التزام است.
در مورد تحلیل حقوقی قولنامه نیز قریب به اتفاق حقوقدانان لزوم آن را برگرفته از ماده 10 ق.م می‌دانند. مرحوم شهیدی می‌گوید: «با وضع ماده 10 ق.م که مقرر می‌دارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است»، مجالی برای تردید در اعتبار حقوقی قراردادهایی که دارای الگوی عقود معین نیستند و نیز مخالفتی با موازین قانونی ندارند، باقی نمی‌ماند. قراردادی که مورد آن تشکیل عقد بیع مالی- اعم از معیّن یا غیرمعیّن- است، از یک طرف یکی از اقسام عقودی است که قالب هیچ‌یک از عقود معیّن را ندارد و از مصادیق عقودی است که در ماده 10 ق.م به نام قراردادهای خصوصی معرفی شده است و از طرف دیگر هیچ مانع قانونی و دلیل حقوقی اعتبار آن را نفی نمی‌کند. بنابراین، قرارداد مزبور را در صورتی که مخالف مقررات نباشد، باید از حیث شمول قراردادهای معتبر، صحیح و لازم الاتباع دانست»108.
در مقابل برخی دیگر از حقوقدانان قولنامه را از جمله قراردادها و تعهدات و عهود نمی دانند. یکی از ایشان می‌گوید: «قولنامه فروش یا خرید و یا قولنامه‌ای که در آن حق تقدم در خرید به شخص معینی داده می‌شود بیع نیست. زیرا در بیع مالکیت مبیع از بایع به مشتری منتقل می‌شود در حالی که ماهیت قولنامه فقط وعده بیع است و وعده بیع اساساً الزام‌آور نیست. به همین جهت به نظر اینجانب قولنامه فروش، الزام‌آور نیست و نمی‌توان