دانلود پایان نامه

تفاوت دیگری که بند 4 ماده 25 با بندهای سه گانه اول دارد اینست که در بندهای قبل هیات نظارت حق ابطال را دارد بعبارت دیگر در صورت احراز وقوع اشتباه و به شرط اینکه اقدام هیات نظارت منجر به تضییع حقوق اشخاص ثالث نشود این هیات صرفاً می تواند دستور اصلاح را در بند 4 بدهد اما در بندهای قبل هیات نظارت تحت شرایطی حق ابطال را دارا بوده است شاید این تحدید اختیارات هیات نظارت در بند 4 بخاطر این باشد که در بند 4 سند مالکیت صادر شده و به لحاظ اعتبار و اهمیت سند مالکیت قانونگذار ابطال آنرا صرفاً در اختیار مراجع قضایی که علی القاعده رسیدگی آنها و همچنین تصمیمات متخذه از سوی آنها از اتقان و استحکام قانونی برخوردار است واگذار شده است که این اقدام قانونگذار به لحاظ اهمیت اسناد مالکیت رسمی می تواند قابل دفاع باشد البته اگرچه با حضور دو قاضی عالی رتبه در هیاتهای نظارت و شورایعالی ثبت عالی القاعده تصمیمات متخذه از آنها نیز باید دارای استحکام باشد. در هر حال هیات موضوع ماده 25 قانون ثبت، علیرغم حضور قاضی دادگستری، هیاتی اداری است چرا که رسیدگی به امور ماهوی اصولاً در صلاحیت محاکم دادگستری و براساس اصول دادرسی است و شایسته نیست که رسیدگی ماهوی خارج از چارچوب تعریف شده در قانون ایین دادرسی انجام شود. هیات نظارت با استفاده از اختیاراتی که ماده 2 لایحه قانون راجع به اشتباهات و اسناد مالکیت معارض به او داده است در جلسه مورخه 5/16/1333 به روسای ثبتی که اجازه امضاء اسناد مالکیت و دفاتر را دارند اجازه داده است که برخی از اشتباهات را در دفتر املاک سند مالکیت اصلاح نمایند.
در بند 387 مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز در خصوص تفویض اختیار هیات نظارت به روسای واحدهای ثبتی قید گردیده چون منظور از تصویب مواد اصلاحی قانون ثبت و آیین نامه ها انجام مراجعات و مشکلات ارباب رجوع می باشد و از طرفی در امور جاری هیئت نظارت ملاحظه می شود نسبت به بعضی موارد که اتخاذ تصمیم از ناحیه روسای واحدهای ثبتی در ظرف مدت اندک امکان دارد و با رد و بدل شدن گزارشها و احیاناً مکاتبات متعددی که برای روشن شدن مطالب بعمل می آید مدت ها وقت مامورین محلی و هیئت نظارت اشغال و طبعاً اتخاذ تصمیم مدتی بتاخیر می افتد علیهذا هیئت نظارت ثبت منطقه مرکزی با اختیار حاصله از ماده 10 آئین نامه ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در جلسه مورخ 28/3/53 ضمن تعیین موارد جدیدی علاوه بر موضوعات مذکور و دستور شماره 7700-24/8/52 کلیه مواردی که اتخاذ تصمیم درباره آنها طبق نظریه کلی این هیئت بعهده آقایان روسای واحدهای ثبتی گذارده می شود بشرح زیر تائید و تصویب می نماید. که جهت جلوگیری از اطناب کلام خوانندگان را به موارد مندرج در بند 387 بخشنامه های ثبتی ارجاع می دهیم.
مبحث دوم- رای هیات نظارت در ارتباط با بند 4 ماده 25
ثبت ششدانگ یکباب خانه به مساحت 413 مترمربع به پلاک ثبتی 28 /103 ورامین پذیرفته شد و تحدید حدود با ابعاد و مساحت معین تعیین و سند مالکیت بر طبق تحدید انجام شد صادر و تسلیم گردیده است بعداً با رسیدگی که حسب درخواست مالک به عمل آمده معلوم شد بدون هیچگونه تغییری در ابعاد تعیین شده مساحت ملک مذکور 475 مترمربع می باشد یعنی در امر مساحی قبلاً اشتباه شده و تصرف مالک در اضافه مذکور و عدم تجاوز و تعارض وسیله ثبت مربوط تصدیق شده لذا هیات نظارت در ثبت استان تهران چنین رای داد با توجه به محتویات پرونده نسبت به اصلاح مساحت پلاک مورد گزارش در دفتر املاک و سند مالکیت و سایر سوابق به نحو صحیح و پس از وصول هزینه های قانونی نسبت به مقدار اضافی اقدام نمائید رای شماره 8529-24/6/73 بنابراین در رای مزبور علت اینکه اصلاح سند با وضع موجود توسط هیات نظارت صادر گردیده به جهت این بوده که اصلاح مزبور خللی به حق کسی نرسانده در غیر اینصورت ذی نفع باید به دادگاه هدایت می شد و صدور دستور و اصلاح و رفع اشتباه موکول به ارائه حکم نهایی می شد.
بخش پنجم- تعارض در اسناد مالکیت (یا اشتباه در ثبت ملک برای بیش از یک شخص)
براساس بند 5 ماده 25 قانون ثبت «رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است یکی از مهمترین وظایف اداره ثبت موضوع همین بند یعنی رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت است چرا که ثبت املاک یک تاسیس حقوقی و یک پدیده حقوقی است که به حسن جریان اداره امور کشور بستگی کامل دارد از طرفی علاوه بر تثبیت اسناد، جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض و معاملات معارض هدف نهایی تاسیس اداره ثبت می باشد و اهمیت مساله تا جایی است که قانونگذار نسبت به این بند 5 قانون مستقلی تحت عنوان لایحه قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض 5/10/1333 که به تصویب کمیسیون مشترک مجلسین سنا و شورای ملی رسیده و آیین نامه اجرایی رسیدگی بر اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورایعالی ثبت مصوب 16/2/52 تدوین نموده چرا که صدور سند مالکیت معارض در واقع به هدف حقوق ثبت لطمه می زند و اسناد مالکیت را متزلزل می نماید.
مبحث اول- چگونگی به وجود آمدن اسناد معارض
لازم است شمه ای در خصوص اسناد مالکیت معارض و چگونگی ایجاد تعارض در اسناد توضیح داده شود تا سپس مواد مربوط به آن بیان گردد تعارض را در کتابهای لغت متعرض یکدیگر شدن، با هم اختلاف داشتن و خلاف ورزی تعریف نموده اند و معارض نیز مخالف و مقابل تعبیر شده بنابراین سند مالکیت معارض یعنی اینکه یک سند بنام دو نفر ثبت بشود به عنوان مثال پلاک شماره صد در بخش 5 تبریز دو نفر مالک داشته باشد این را سند مالکیت معارض می گویند تعارض انواعی دارد از قبیل:
گفتار اول – تعارض در عین ملک باشد- یعنی بموجب یک سند مثلاً علی مالک است و بموجب سند دیگر تقی.
گفتار دوم- تعارض در حقوق- نوع دیگر تعارض در حقوق ارتفاقی است یعنی یک سند ملکی را برای علی می داند و برای او حق ارتفاقی در ملک مجاور می شناسد لیکن سند مالکیت مجاور آن حق را نمی شناسد در این اندازه بین دو سند مالکیت تعارض وجود دارد قابل ذکر است که در نوع اول هم که تعارض در عین نام دارد باید دو قسم تعارض را تصور کرد یعنی تعارض در عین بر دو گونه است گاه تعارض در کل عین است و گاه در بعض عین یعنی در این فرض، دو سند در بخشی از یک ملک با هم معارضه دارند نه در تمام آن مثلاً اگر مساحت سند مالکیت را 5000 متر تصور کنیم سند بعدی در 1000 متر با آن تعارض دارد غالباً تعارض ها از نوع اخیر است.
مبحث دوم- عناصر تعارض
البته باید شرایطی با هم جمع باشند که دو سند یا دو ملک با هم معارض باشند به عبارتی برای حصول تعارض دوگانگی لازم است تا دوگانگی نباشد تعارض تصور نمی شود بنابراین تعارض اسناد مالکیت عناصری دارد که از این قرار است.
گفتار اول – وجود دو مالک
یعنی دو ملک باید بدو مالک تعلق داشته باشد پس اگر دو ملک به یک مالک تعلق داشته باشد و آن دو ملک با هم تداخل کند یعنی حدود یکی داخل در قلمرو دیگری شده باشد این سند از بحث اسناد مالکیت معارض بیرون است. در این موارد نیاز به اصلاح حدود است چون تعارض منافع معنی ندارد.
گفتار دوم- تناقض بین مفاد دو سند
باید بین مفهوم و معنی دو سند مالکیت مزبور تناقض باشد خواه این تناقض راجع به عین ملک باشد خواه راجع به حدود ارتفاقی مقصود از تناقض این است که دلالت یک سند ما را به نتیجه ای برساند که دلالت سند دیگر به نتیجه مغایر با آن (کلاً یا بعضاً) برساند.
گفتار سوم- تقدم و تاخر در تنظیم اسناد
عنصر دیگر از عناصر سازنده مفهوم تعارض اسناد مالکیت اینست که یکی از دو سند در تاریخ مقدم صادر شده باشد و دیگری در تاریخ موخر، اصولاً اتفاق نمی افتد که هر دو سند در یک آن صادر شده باشد در هر حال سند مالکیتی که در تاریخ موخر صادر می شود و مندرجات آن با سند مقدم التاریخ مغایر است اصطلاحاً بنام سند مالکیت معارض خوانده می شود.
گفتار چهارم- لزوم تعارض به هنگام صدور سند
چهارمین عنصر دیگر که موجب ایجاد تعارض است اینست که در تاریخ صدور دو سند با همدیگر مغایر و معارض باشند و اگر بعداً به علل و اسبابی مغایرت در اسناد ایجاد شود اسناد مغایر نامیده نمی شود مثلاً اگر شخصی ابعاد ملک سند مالکیت خود را اصلاح کند و در نتیجه این اصلاح حالت تعارض با سند مالکیت ملک مالک مجاور پدید آید این از اقسام تعارض نیست زیرا این تعارض و تغایر در زمان صدور سند مالکیت وجود نداشته است بلکه پس از صدور آن سند و ضمن اصلاح ابعاد پدید آمده است به عنوان نمونه دارنده سند مالکیت زمین ذوزنقه ای شکل به اداره ثبت رفت و اقرار کرد که زمین او مربع مستطیل است و با این اقرارنامه رسمی که تسلیم به پرونده ثبتی کرد سند مالکیت وی بصورت مربع مستطیل اصلاح شد البته باید یادآور شد که تعریف قانون مدنی در مورد اقرار برمانحن فیه منطبق نیست و نام اقرار به چنین چیزی نباید داد و نمی بایست چنان اصلاحی بعمل می آمد بهر حال فعلاً در برابر چنین اصلاحی در سند مالکیت قرار گرفته ایم و با این فرض باید راه حلی پیدا کنیم همسایه آن ملک مدعی شد که بر اثر اصلاح مذکور مقدار 145 متر از اراضی وی داخل در محدوده سند مالکیت همسایه گردیده است باید به او اخطار رفع تعارض کرد این مسئله در شورایعالی ثبت مطرح گردید و تصمیم این شد که مورد از مفاهیم تعارض اسناد مالکیت نمی باشد همسایه که از این اصلاح زیان دیده است و باید آثار اصلاح را از بین ببرد تا به حق خود برسد برای رفع آثار اصلاح مذکور چاره ای جز ابطال اقرارنامه از طریق دادگاه ندارد و کسی که مدعی بطلان اقرار نامه است باید بددادگاه برود.
البته غیر از موارد فوق تعارض در حدود نیز وجود دارد به عنوان مثال اگر حد فاصل شمال ملکی بعنوان دیوار مشترک به ملک مجاور محدود شده باشد و حد جنوب ملک مجاور نیز بصورت دیوار اختصاصی به ملک مزبور تعریف شده باشد می گویند تعارض در حدود ایجاد شده است و در تعارض اشاعه و افراز نیز ممکن است یک ملک به موجب یک سند زمین مفروز باشد و بموجب سند دیگر همان زمین مشاع باشد در تمامی موارد فوق همانطوریکه در بند دوم ماده سوم قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دیده می شود ادارات ثبت مکلفند در تجدید رسیدگی به موضوع و احراز وقوع تعارض دفاتر اسناد رسمی را از این امر مطلع نمایند و پس از احراز وقوع تعارض در هیات نظارت و شورایعالی ثبت بدنبال اعلام ادارات ثبت به مراجع مزبور بلافاصله بدارنده سند مالکیت اخطار می نمایند تا در این خصوص اقدام بعمل آورد.