دانلود پایان نامه

مبحث چهارم- صدور آرای اصراری و وحدت رویه شورایعالی ثبت
شورای عالی ثبت نیز مانند دیوان عالی کشور مبادرت به صدور رای اصراری و رای وحدت رویه می نماید از مطالعه تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت چنین استنباط می گردد که یک مورد در صورتی است که رای هیات نظارت مخالف قانون باشد یعنی هر گاه اداره ثبت محل یا اداره کل ثبت منطقه یا سایر واحدهای ذیربط تشخیص دهند که رای هیات نظارت مخالف قانون است مراتب را به رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک گزارش می دهند و در صورتیکه رئیس سازمان هم رای را مخالف قانون تشخیص دهد یا راساً از صدور رای خلاف قانون مطلع شود جهت ایجاد وحدت رویه و حفظ قانون آنرا به شورایعالی ثبت ارجاع می دهد. مورد دیگر در صورتی است که آراء هیات های نظارت متناقض باشد در این مورد ممکن است یک هیئت در موضوع واحد دو رای مختلف و متناقض در دو زمان صادر نماید یا اینکه چندین هیئت در یک موضوع مشابه آراء متناقض صادر نموده باشند بنابراین در چنین مواردی ریاست سازمان ثبت باستناد تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت ممکن است موضوع را به شورایعالی ثبت ارجاع و درخواست رسیدگی و ایجاد وحدت رویه نماید که در اثر این درخواست موضوع در هیئت عمومی شورایعالی ثبت طرح و پس از بررسی هیات عمومی مبادرت به صدور رای وحدت رویه می نماید که برای تمام هیات های نظارت و نیز ادارات ثبت لازم الاتباع است نکته مهم در این خصوص این است که درخواست ایجاد وحدت رویه منحصراً از وظایف و اختیارات رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است (برخلاف آراء وحدت رویه صادره از دیوانعالی کشور که تمامی اشخاص اعم از دادستان یا روسای دادگستری و قضات دادگاه ها می توانند در موارد برخورد با آراء متناقض از هیئت عمومی دیوانعالی کشور تقاضای طرح وحدت رویه نمایند) و دیگری حق طرح پرونده را در شورایعالی ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه ندارد (مستفاد از تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت که مقرر می دارد؛ ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردیکه آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورایعالی ثبت ارجاع می نماید و این درخواست در مورد تمام آراء هیات نظارت که مخالف قانون با متناقض باشد بعمل می آید هر چند که آن رای قابل تجدیدنظر نباشد یا مهلت درخواست تجدیدنظر نسبت به آن رای منتفی شده یا رای قطعی باشد.نکته قابل توجه اینکه رای شورایعالی ثبت که در مقام وحدت رویه صادر می گردد مثل آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور تاثیری در پرونده هایی که قبلاً برای آنها رای قطعی صادر شده ندارد و صرفاً بایستی در صدور آرایی که در آینده توسط هیات نظارت صادر می شود مدنظر قرار گیرد و برای هیات های مزبور لازم الاتباع است مگر در مورد آرایی که در زمان صدور رای وحدت رویه اجرا نشده باشد که در این صورت مطابق نظر شورایعالی ثبت عمل خواهد شد.
ماده 16 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیئت نظارت و شورایعالی ثبت مقرر می دارد که آراء شورایعالی ثبت در مورد وحدت رویه به کلیه هیاتهای نظارت ابلاغ و در روزنامه رسمی و عندالاقتضا در هفته نامه دادگستری درج و در آخر هر سال مجموع آنها از طرف ثبت کل چاپ و منتشر خواهد شد تاکید ماده بر ابلاغ آراء شورا در روزنامه رسمی و چاپ مرتب آراء در روزنامه ها جهت اطلاع هیات های نظارت و ادارات ثبت بخاطر اطلاع داشتن هیات های مزبور و ادارات ثبت از این آراء جهت بکار گیری در موارد مبتلا به و جلوگیری از صدور آراء متناقض می باشد تا در اثر بی اطلاعی مسئولین اداری ثبت اسناد ارباب رجوع و صاحبان پرونده مواجه با مشکل و در مواردی سردرگم نگردند.
نحوه ارسال پرونده جهت رسیدگی شورایعالی ثبت و صدور رای توسط شورا بدین نحو است که در موردی که رسیدگی به اختلافات و یا اشتباهات یا تزاحم و تعارض اشخاص در تصرف از صلاحیت شورایعالی ثبت است اداره ثبت مربوطه با رسیدگی به اظهارات و مدارک طرفین و تحقیقات و معاینه محلی (اگر لازم باشد) گزارش جامعی با نظریه خود تنظیم می نماید و به ضمیمه پرونده ثبتی و اوراق مربوطه رسیدگی و تحقیقات برای طرح در شورا به اداره امور املاک (در تهران) ارسال می دارد و اداره مزبور بعد از رسیدگی به گزارش و پیشینه های آن چنانچه نقایصی از حیث رسیدگی و تحقیقات مشاهده نماید اقدام لازم در رفع آنها می نماید به عبارتی قرار رفع نقض صادر می نماید و پس از تکمیل رسیدگی گزارش امر را با نظریه خود بر قابل طرح بودن در شورایعالی ثبت یا قابل طرح نبودن نزد رئیس سازمان می فرستند تا در صورتیکه رئیس سازمان لازم بداند کار در شورایعالی ثبت مطرح گردد و در موارد موافقت رئیس سازمان با طرح رای هیات نظارت در شورا یک نفر از روسا یا کارمندان ثبت را معین می کند تا گزارش همراه با اظهارنظر خود تهیه نماید و شورایعالی ثبت نیز پس از طرح موضوع چنانچه نقایصی در مقدمات امر مشاهده ننماید نظر خود را اظهار می دارد. شورای عالی ثبت مانند هیات نظارت یک مرجع اداری است بنابراین رسیدگی آن رسیدگی اداری می باشد نه رسیدگی قضایی و تابع تشریفات خاصی نمی باشد همچنین نیازی به حضور ذینفع در جلسات رسیدگی نیست و شورا براساس گزارش واصله اتخاذ تصمیم می کند.
تعیین جلسات شورایعالی ثبت به تناسب میزان کار و نیز انتخاب منشی از میان کارمندان اداره ثبت با نظر رئیس سازمان است و شورایعالی ثبت نسبت به اموری که طرح می شود نظر خود را اظهار می دارد و وجود دعاوی در محاکم مانع رسیدگی نخواهد بود و در هر یک از جلسات شورایعالی ثبت که با حضور هر سه عضو رسمیت می یابد. صورت مجلسی تنظیم می شود مشتمل بر اسامی حاضرین، موضوع طرح شده، نظر شورا و امضاء اعضا شوری که رای اکثریت لازم الاجرا می باشد ولی اقلیت باید نظر خود را قید نماید.
یکی دیگر از صلاحیت های شورای عالی ثبت به استناد بند 7 آیین نامه شورای عالی ثبت و هیات نظارت مصوب 1322 اعلام نظر مشورتی است بند مزبور مقرر می دارد.
شورایعالی ثبت نسبت به اموری که طرح می شود چنانچه نقایصی در مقدمات امر مشاهده نکند نظر خود را اظهار می دارد و وجود دعوای در محاکم مانع رسیدگی نخواهد بود ولی مطابق بند 3 ماده 25 قانون رای شورا در رسیدگی به اعتراضات به ثبت در دادگاه ها تاثیری نخواهد داشت و در صورت مشاهده نقص دستور مقتضی خواهد داد و هر گاه موضوع را راساً خارج از صلاحیت شورا بداند رد می کند مگر آنکه موضوع به عنوان مشورت از طرف وزیر دادگستری یا مدیریت کل ثبت (رئیس سازمان) مطرح شده باشد که در این صورت نظر مشورتی خود را اظهار خواهد کرد.
مبحث پنجم – شکایت از آراء شورایعالی ثبت و مرجع تجدیدنظر از آن
همانطوری که قبلاً نیز اشاره گردید مطابق ماده 25 قانون ثبت مرجع تجدیدنظر نسبت به آراء هیات نظارت شورایعالی ثبت است ولی سوالی که مطرح است اینکه آیا آراء شورایعالی ثبت نیز قابل شکایت است یا خیر و در صورت قابل شکایت بودن مرجع آن کجاست قبل از پاسخ به سوال باید گفت که مطابق بند 2 ماده 11 قانون دیوان عدالت اداری هر دو هیات نظارت و شورایعالی ثبت از مراجع اداری می باشند و باستناد رای شماره هـ /73/31-199/4/75 هیات عمومی دیوان عدالت اداری از هر دو مرجع مزبور می توان به دیوان عدالت اداری شکایت نمود ماده 11 قانون دیوان عدلت اداری مقرر می دارد صلاحیت و حدود اختیارات دیوان به قرار زیر است:
رسیدگی به شکایات و تظلمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی از :
رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی دادگاه های اداری، هیات های بازرسی و کمیسیون های مانند کمیسیون های مالیاتی، شورای دادگاه، هیات حل اختلاف کارگر و کارفرما، کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداریها منحصراً از حیث نقص قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها.
ماده 3:
تبصره 1: …
تبصره 2: تصمیمات و آراء دادگاه ها و سایر مراجع قضایی دادگستری و نظامی و دادگاه های انتظامی قضات دادگستری و ارتش قابل شکایت در دیوان عدالت اداری نمی باشد.
حال اگر پرونده ای در شورایعالی ثبت مورد رسیدگی قرار گیرد و نسبت به آن رای صادر گردد و متضرر از این رای به دیوان عدالت اداری شکایت نماید و دیوان عدالت اداری نیز رای شورایعالی ثبت را خلاف موازین قانونی تشخیص دهد تکلیف دیوان عدالت چیست و پرونده را باید به چه مرجعی به فرستد در این مورد باید گفت که مطابق رویه اگر دیوان عدالت اداری پس از رسیدگی به پرونده رای مزبور را خلاف قانون تشخیص دهد پرونده را جهت رسیدگی به شعبه هم عرض عودت می دهد تا در شعبه هم عرض مجدداً مورد رسیدگی قرار گیرد اما در سازمان ثبت فقط دو شعبه (شعبه املاک و شعبه اسناد) وجود بنابراین هر دو شعبه نسبت به همدیگر شعبه هم عرض تلقی می شوند چرا که غیر از این دو شعبه دیگری در سازمان وجود ندارد.
بنابراین اگر پرونده در خصوص املاک باشد پرونده به شعبه اسناد ارجاع می شود و بالعکس اگر پرونده در ارتباط با اسناد باشد پرونده به شعبه املاک ارجاع می شود منتها در ارجاع پرونده به هر یک از شعبات مربوط رئیس شعبه مربوطه با دبیر شعبه به شعبه مرجوع الیه رفته و غیر از دبیر شعبه که حق رای ندارد رئیس مربوطه با دو نفر قاضی شعبه رسیدگی کننده به پرونده رای می دهد. که در این خصوص رای صادره از شعبه مزبور قطعی بوده و دیگر قابل تجدیدنظر و اعتراض نمی باشد چرا که در غیر این صورت پرونده ها دچار تسلسل رسیدگی گردیده و اطاله رسیدگی هم زمینه سوء استفاده اشخاص سودجو را فراهم مینماید که بی دلیل جریان رسیدگی پرونده ها را طولانی می نماید و هم موجب می شود وقت ادارات مزبور به پرونده های واهی و بی اساس صرف شود که نتیجه ای نخواهد داشت. در پایان در خصوص صدور رای در هر یک از شعبات املاک و یا اسناد با حضور سه نفر اداره حقوقی دادگستری طی شماره 4790/7 مورخه 29/5/1351 نظریه مشورتی بدین شرح صادر نموده است. با توجه به ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاک که ترکیب هیئت نظارت استان را مقرر داشته و در ذیل همان ماده تعیین عضو علی البدل را برای این هیات ها مورد تصریح قرار داده ولی در ماده 25 مکرر که ترکیب شعبه های شورای عالی ثبت را بیان داشته ترتیب تعیین عضو علی البدل را در این شعبه ها مشخصن نموده سکوت مقنن در مقام بیان دارای حکمتی است که آن را باید در اهمیت مواردی که در صلاحیت این شورا قرار دارد و نقش آن در ایجاد وحدت رویه جستجو نمود لذا حضور کلیه اعضا برای رسمیت شورای عالی ثبت ضرروی است و رای دو نفر از اعضا در فرضی هم که به اتفاق آراء صادر شده باشد چنانچه در غیاب نفر سوم صادر گردد قانوناً رای شورا عالی ثبت تلقی نمی شود به عبارت دیگر تشکیل شورای عالی ثبت با کمتر از سه عضو قانونی نیست.
بخش سوم: ادارات ثبت اسناد و املاک
ادارات ثبت اسناد و املاک بعنوان مرجع صدور اسناد مالکیت و رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت , مسئول رفع اشتباهات و اشکالات مندرج در اسناد مالکیت و مدارک مربوطه میباشند به همین خاطر در مواردی هیات نظارت به واحدهای ثبتی تفویض اختیار نموده تا انجام مشکلات ارباب رجوع بطول نیانجامد.
بند 387 فراز (و) ردیف 6 مجموعه بخشنامه های ثبتی بیان می نماید: هر گاه معامله از نوع شرطی یا رهنی یا اجاره و امثال آن بوده ولی در موقع ثبت آن اشتباهاً به عنوان معامله قطعی ثبت دفتر املاک شده است و یا بالعکس , پس از احراز وقوع اشتباه و تحقیق از دفترخانه مربوطه در صورتی که سند مالکیت از این جهت اشتباهی نداشته باشد دفتر املاک اصلاح والا پس از مطالبه و ملاحظه سند مالکیت یکجا اقدام گردد .
بند 387 فراز (و) ردیف 7 اعلام می دارد در موردی که ثبت ملک در دفتر املاک باستناد سند انتقال رسمی بوده و در یکی از مشخصات شناسنامه انتقال گیرنده موقع تنظیم سند انتقال اشتباهی رخ داده باشد و با همان اشتباه ملک بنام خریدار به ثبت رسیده و سند مالکیت صادر شده باشد باید در صورت امکان بدواً در اصلاح سند مالکیت وسیله دفترخانه مربوطه طبق مقررات اقدام و سپس مراتب در ملاحظات ثبت ملک و سند مربوطه قید شود و در صورت عدم حضور طرف معامله یا تحقیق از اداره ثبت احوال و احراز اشتباه بشرح فوق اقدام گردد.
و نیز بند 387 فراز (و) ردیف 8 مقرر می دارد: که هر گاه در سند مالکیت و ثبت دفتر املاک بواسطه اشتباه دفترخانه در تنظیم خلاصه معامله برخلاف مدلول سند انتقال اشتباهی روی داده باشد پس از احراز وقوع اشتباه و اعلام کتبی دفترخانه مربوط دایر بر اینکه سند معامله صحیح تنظیم گردیده با توضیح لازم در ستون ملاحظات ثبت یا سند مالکیت در رفع اشتباه اقدام گردد. همانطوری که از 3 بند فوق معلوم می گردد هیات نظارت به ادارات ثبت اختیار داده است تا موارد مشابه را شخصاً بررسی و اتخاذ تصمیم نماید . ولی اگر در تطبیق اشتباه با موارد اعلامی هیات نظارت در تفویض اختیار به واحدهای ثبتی در ارتباط با اصلاح اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی مورد اشتباه خارج از حیطه اختیار ادارات ثبت باشد باید مدارک و اسناد مربوطه کلا جهت بررسی هیات نظارت به مراجع مزبور ارسال گردد.