دانلود پایان نامه

بخش چهارم: دفاتر اسناد رسمی
مبحث اول – چگونگی تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی:
دفاتر اسناد رسمی یکی دیگر از نهادهای وابسته به قوه قضائیه است که تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فعالیت مینماید. مطابق قوانین و مقررات ثبتی دفاتر اسناد رسمی می توانند در حدود صلاحیت خود هر گونه اسنادی را تنظیم نمایند و این اسناد اعم از اموال منقول یا غیرمنقول و امتیازات و حقوق قابل انتقال و قراردادها و تعهدات می باشد به عنوان نمونه شخصی درصدد واگذاری آپارتمان مسکونی، یا سرقفلی مغازه خود یا فروش وسیله نقلیه بدیگری است یا می خواهد منزل مسکونی خود را بصورت رسمی و برای مدتی معلوم به غیر اجاره دهد یا اخذ وام و تسهیلات اعتباری از بانکها و ترهین ملک در قبال آنها، تعهد حسن انجام کار برای ادارات، اقرار به وصول طلب و صدها نوع دیگر سند که همگی در دفاتر اسناد رسمی و توسط سردفتر تنظیم می شود و از قدرت اجرایی برخورد بوده و لازم اجرا هستند.
حال اگر سردفتری در تنظیم اینگونه اسناد مرتکب اشتباهی شود نحوه اصلاح این گونه اشتباهات چگونه است و سردفتر به چه طریقی باید این سند را تصحیح نماید آیا خود شخصاً می تواند نسبت به اصلاح اشتباه یا اشتباهات سند اقدام نماید یا باید در حضور صاحبان سند مبادرت به اصلاح اشتباه نماید و در صورتی که خود شخصاً اشتباه مندرج در سند را اصلاح نماید در صورت ادعای طرف متضرر سردفتر چه پاسخی خواهد داشت و چه مسئولیتی برای وی متصور است مطابق شق دوم بند 18 ماده 3 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض مرجع رفع مشکلات دفاتر اسناد رسمی قبل از تنظیم اسناد اداره امور اسناد ثبت کل (در حال حاضر ادارات ثبت محل) می باشد بنابراین به استناد ماده مزبور سردفتر باید در صورت برخورد با اشکال قبل از تنظیم سند از ادارات ثبت مشکل خود را استعلام نماید ولی واقعیت این است که ادارات ثبت با حجم تراکم پرونده ها نمی تواند در هر مورد کوچک و بزرگ به دفاتر اسناد رسمی مشاوره بدهند بنابراین با وجود ماده مزبور عملاً این مورد تقریباً امکان پذیر نیست و سردفتران خود بایستی در هر موردی به مواد قانونی مربوطه واقف باشند اما طرح موضوع برای هنگامی است که سردفتر تمامی جوانب قانونی را رعایت نموده حتی اشکالات خود ا از مسئولین ذیربط و همکاران خود پرسش کرده لیکن بعد از تنظیم سند باز با اشتباه مواجه است و متقاضی درخواست اصلاح سند تنظیمی را
می نماید که در این خصوص شق اول بند 18 ماده 3 آیین نامه مقرر نموده که هر گاه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید باید ضمن ارسال رونوشت سند و ذکر صریح موارد اشکال یا اشتباه موضوع به رئیس ثبت منطقه گزارش شود تا در صورت اقتضا برای تعیین تکلیف به هیات نظارت گزارش شود.
مبحث دوم – نحوه اصلاح اشتباه در سند توسط سردفتر
همان طوریکه ماده 16 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مقرر داشته هیچ سندی را نمیتوان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود مگر آنکه موافق با مقررات باشد . سردفتران اسناد رسمی نمیتوانند اسناد مغایر با قوانین و مقررات را تنظیم نمایند چرا که مطابق ماده 68 قانون ثبت اسناد و املاک هر گاه سندی به واسطه تقصیر یا غفلت مسئول دفتر از اعتبار افتاده باشد مسئول مزبور باید علاوه بر مجازاتهای مقرر از عهده کلیه خسارات وارده بر آیند بنابر این اگر سندی بطور اشتباه توسط سردفتر تنظیم و ثبت دفتر گردید در این مورد بند 69 مجموعه بخشنامه های ثبتی حاکم است که مقرر داشته که هر نوع قلم خوردگی و خدشه در متن اسناد، قبوض اقساطی، خلاصه معاملات و فسخ نامه ها و ثبت دفتر ممنوع است و اوراق مذکور و همچنین ثبت دفتر باید خوش خط و خوانا و با جوهر ثابت تنظیم و به امضاء متعاملین و سردفتر و دفتریار برسد و هر گونه اصلاح عبارتی یا توضیحی لازم باشد باید ذیل اوراق مذکور یا ثبت دفاتر منعکس و به امضاء اشخاص نامبرده برسد چرا که مطابق ماده 62 قانون ثبت، هر گونه تراشیدن و پاک کردن و الحاق کردن به نحوی از انحا در دفاتر ثبت اسناد و املاک ممنوع است کلیه الحاقات و آنچه که به جای کلمات تراشیده و یا در محل پاک شده نوشته شود از درجه اعتبار ساقط خواهد بود بنابراین از مفهوم مخالف بند 69 چنین بر می آید که تا زمانیکه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی به امضاء متعاملین سند یا شخصی که باید سند را امضاء نماید (مانند اسناد تعهد که فقط به امضاء متعهد می رسد یا سند اقرار که صرفاً با امضاء مقر سندیت دارد و یا سایر اسناد مشابه که فقط برای یک طرف ایجاد تعهد می نماید ماده 63 قانون ثبت) نرسیده باشد، سردفتر می تواند بدون حضور امضاء کنندگان هر گونه توضیحی لازم باشد در سند اعمال نماید (حتی اگر سند ثبت دفتر سردفتر شود) و بعد از اصلاح، سند به امضاء اشخاص نامبرده می رسد ماده 62 قانون ثبت مقرر می دارد طرفین معامله یا وکلای آنها باید ثبت سند را ملاحظه نموده و مطابقت آن ثبت با اصل سند به توسط مشارالیه و مسئول دفتر ثبت تصدیق گردد در مورد اسنادی که فقط برای یک نفر ایجاد تعهد می نماید تصدیق امضای طرف متعهد کافی است. کانون سردفتران و دفتریاران مرکز در این خصوص در پاسخ به سئوالی مبادرت به صدور رأی وحدت رویه ای بدین شرح نموده است که : در صورت اشتباه در مبلغ سند در ثبت دفتر آیا امکان توضیح و اصلاح آن وجود دارد یا خیر چنین اظهار نظر کرده است. «قبل از امضاء و تکمیل سند با توجه به قسمت اخیر بند 69 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا مهر 65 هر گونه اصلاح و توضیح در متن اسناد و ذیل ثبت سند بلامانع است». ولی اگر سند وارد دفتر سردفتر گردید و سردفتر و دفتریار نیز سند را امضاء و تکمیل نمودند دیگر سردفتر مطابق بند مزبور حق ندارد هیچگونه توضیحی در اسناد و دفاتر اعمال نماید مگر اینکه طرفین سند مجدداً در دفترخانه حضور پیدا کنند و اصلاح سند در حضور ایشان انجام گیرد چرا که امضاء اشخاص نامبرده گویای رضایت آنان است ماده 65 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می دارد که امضای ثبت سند پس از قرائت ان به توسط طرفین معامله یا وکلای آنها دلیل رضایت آنها خواهد بود بنابراین اگر سندی بدون حضور متعاملین توسط سردفتر به تنهایی اصلاح بشود ممکن است سردفتر از طرف یکی از متعاملین به جرم جعل متهم بشود.
در پایان لازم است در ارتباط با بند 7 ماده 25 قانون ثبت که مقرر میدارد , هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پبش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیئت نظارت است مطلبی بیان شود. اشتباهاتی که در تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی رخ میدهد اگر اصلاح سند از حیطه مسئولیت سردفتر خارج باشد به عنوان مثال : سند توسط اصحاب معامله و سردفتر و دفتریار امضاء و تکمیل شده است و سپس سردفتر یا متعاملین متوجه اشتباه در تنظیم سند شوند و طرفین یا یکی از آنها برای اصلاح سند حاضر نشود اگر سردفتر خلاف مقررات مبادرت به اصلاح سند نماید و شخص متضرر از این اقدام سردفتر شکایت نماید مراتب در هیئت نظارت رسیدگی و تصمیم مقتضی اتخاذ میگردد مانند رای صادره ذیل که توسط شورای عالی ثبت در ارتباط با بند 7 ماده 25 قانون ثبت میباشدو سردفتر بدون توجه به مقررات و قوانین , تنظیم سند نموده و سند تنظیمی با اشکال مواجه است : ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت 480 مترمربع و به شماره ثبتی49/1241 بخش 11 تهران در صفحه 359 دفتر 102 املاک به نام خانم … ثبت و مع الواسطه طی سند 3718 مورخه 4/5/1359 دفتر … تهران به آقایان الف و ب و ج منتقل و در تاریخ 16/3/1367 ثبت دفتر املاک گردیده است پس از آن آقای هـ و خانم د طی درخواست مورخه 9/1/1368 ضمن ارائه خلاصه معامله و فتوکپی بنچاق سند 3718 دفتر … تهران و نیز اصل سند مالکیت تقاضای سند مالکیت مشاعی سهام خود را نمودند به علت مغایرت سند ابرازی با ثبت دفتر املاک موضوع از دفتر خانه تنظیم کننده سند استعلام که در پاسخ اعلام داشته نام متعاملین آقایان الف و ب و ج هر یک نسبت به دو دانگ مشاع به عنوان خریدار ثبت که پس از بسته شدن ذیل ثبت سند و امضای متعاملین و سردفتر توضیحی دارد که خریداران در ستون ملاحظات مجدداً آقای هـ و خانم د قید گردیده و ستون ملاحظات نیز امضاء شده است تاریخ تعویض نام متعاملین در ستون ملاحظات مشخص نبوده و مستنداتی مبنی بر تجویز تغییر نام مالکین نیز در سوابق ثبت سند موجود نمی باشد. بازرس اعزامی به دفاتر نیز طی گزارش بازرسی مورخ 25/9/1378 ضمن تایید موارد فوق اعلام داشته نسخه ثانی بنچاق موجود در سوابق مغایر با ثبت متن دفتر سردفتر که پس از تکمیل امضاء در ذیل آن توضیحات اضافه گردیده است می باشد و چنین نتیجه گیری نموده که توضیح بعد از تکمیل ذیل ثبت درج مراتب انتقال در سند مالکیت و ارسال خلاصه معامله بوده که موجب تضییع حقوق دولت شده و تعویض اصل بنچاق و قید توضیح بعدی جهت تغییر نام خریداران نیاز به تنظیم سند جداگانه با اخذ مجوزهای لازم داشته و باعث مغایرت و عدم مطابقت ثبت با سند گردیده تخلف سردفتر و دفتریار محسوب است. موضوع در اجرای بند 7 ماده 25 اصلاحیه قانون ثبت در هیات نظارت مطرح و منجر به صدور رای هیات بدین شرح گردید: با توجه به محتویات پرونده اجرای مفاد سند 3718 دفتر …. تهران نیاز به رسیدگی و امعان نظر مراجع قضایی است رای صادره پس از ابلاغ مورد اعتراض آقای هـ قرار گرفته لذا موضوع در اجرای تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در شورای عالی ثبت مطرح و منجر به صدور رای 3175 مورخه 2/2/1379 به شرح ذیل گردید.
رای شورای عالی ثبت: با توجه به محتویات پرونده و گزارش کار رای هیات نظارت بلااشکال است.
در خصوص رای بالا باید گفت طبق ثبت دفتر املاک ملک مذکور به صورت قانونی به سه نفر خریدار انتقال یافته بنابراین به موجب حکم مقرر در ماده 22 قانون ثبت در مالکیت خریداران آن تردیدی نیست و توضیحات مبنی بر اصلاح نام خریداران بعدی پس از تکمیل سند و ثبت در دفتر ارسال خلاصه معامله و ثبت آن در دفتر املاک صورت گرفته است که توضیحات مزبور نمی تواند موید انتقال رسمی به خریداران بعدی باشد. بنابراین پس از ثبت سند و امضای آن از طرف متعاملین توضیحات اضافه شده بعدی در ذیل سند و ستون ملاحظات سند تاثیری در مفاد سند و اجرای آن (ثبت دفتر املاک) ندارد.
بخش پنجم: مراجع قضائی (دادگاهها)
قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل 159 مقرر می دارد : «مرجع رسمی تظلمات و شکایات دادگستری است بنابراین هر شخص حق دارد شکایت خود را از طریق دادگستری طرح و پیگیری نماید چرا که طبق ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 28/1/79 هر شخص یا اشخاص می توانند برابر قانون جهت احقاق حق به مراجع عمومی شکایت نمایند زیرا که دادگستری مرجع رسیدگی به دعاوی عمومی است و در رسیدگی به شکایات و دعاوی صلاحیت عام دارد بجز آنچه که در قانون مستثنی شده است.
اگر مراجع قضایی را از لحاظ دعاوی مورد رسیدگی به دو دسته محاکم عمومی و محاکم اختصاصی تقسیم بندی نماییم تفاوت آندو این است که محاکم عمومی مطابق قانون حق رسیدگی به کلیه دعاویی را دارند مگر آنچه که قانون استثنا کرده باشد مثل دادگاه های عمومی و حقوقی و محاکم اختصاصی مراجعی هستند که صلاحیت رسیدگی به هیچ اموری را ندارند مگر قانون صریحاً تعیین کرده باشد مثل دادگاه ویژه روحانیت دادگاه های نظامی و … اما دسته سومی نیز هستند که با هیچکدام از دو دسته فوق ارتباطی نداشته و مجزا از آنها می باشند و رسیدگی آنها صرفاً اداری است مثل هیات های نظارت و شورایعالی ثبت – که اولی در ادارات ثبت استان ها و دومی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تشکیل می شود یا هیات های حل اختلاف مالیاتی که در ادارات کل امور اقتصاد و دارایی استان ها دایر می باشند یا هیات های حل اختلاف کمرگی، دیوان های حل اختلاف کارگری و …
بنابراین با مستفاد از اصل 159 قانون اساسی امور مورد صلاحیت مراجع اداری در صلاحیت محاکم عمومی نیز می باشد چون کار مراجع قضایی رسیدگی به کلیه دعاوی است.
هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز در خصوص صلاحیت عام دادگستری در مورد مسموع بودن دعاویی مربوط به اسناد رسمی و در دادگاه های دادگستری در مورخ 16/3/1360 بدین شرح اظهارنطر نموده است: «نظر باینکه مرجع تظلمات عمومی دادگستری است فلذا بجز آنچه که در قانون مستثنی شده انواع مختلفه دعاوی از جمله دعاوی مربوط به اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجرا در دادگاه های دادگستری قابل استماع و رسیدگی است و حکم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر اینکه مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجرا است منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوی در دادگاه های دادگستری ندارد و لازم الاجرا بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده است. تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می دانند بری احقاق حق خود اقدام نمایند.»
بنابراین هر ذی نقضی می تواند شکایت ثبتی خود را هم از طریق دادگستری و هم از طریق مراجع اداری (هیات نظارت و شورایعالی ثبت) تعقیب نماید و با توجه به مفاد رای وحدت رویه لازم الاجرا بود اسناد رسمی مزینی است بر این نوع اسناد که هر دو طریق شکایت بر دارنده سند رسمی امکانپذیر است اما نکته مهم این است که اگرچه اشخاص می توانند رسیدگی به شکایت خود را از دو طریق دلخواه خود تعقیب و پیگیری نماید و در مواقعی به علت تخصصی بودن پرونده ثبتی و پیچیدگی های ظریف آن مراجع قضایی ممکن است به شایستگی مراجع اداری ثبتی قرار رد دعوا صادر نمایند بعنوان نمونه در بند 1 ماده 25 قانون ثبت تقاضای ثبت املاک توسط متقاضیان از مواردی است که اداره ثبت بر پرونده مربوطه (از حیث اینکه آیا اظهارنامه ثبتی بصورت کامل و بی نقض تکمیل گردیده است یا خیر و آیا اظهارنامه در موعد قانونی تسلیم اداره ثبت مربوطه گردیده یا خیر) اشراف دارد و رسیدگی به امور مربوطه در صلاحیت کارشناسان ثبتی است و در صوت طرح شکایت در دادگاه مرجع مزبور نیز ناچاراً باید از اداره ثبت استعلام نماید تا رای مقتضی صادر نماید و ممکن است بدون اظهارنظر کارشناسان و خبرگان ثبتی صدور رای بر مراجع قضایی مقدور نباشد که نتیجه ای جز اطاله وقت و دوباره کاری برای متقاضی عایدی نداشته باشد بنابراین اگر شکایت و درخواست رسیدگی از اول بصورت درست و از مجرای صحیح شروع شود متقاضی در اسرع وقت به نتیجه خواهد رسید. اما در مواقعی نیز هر چند موضوع شکایت ممکن است در صلاحیت رسیدگی کارشناسان ثبتی باشد بعلت اینکه رسیدگی بر پرونده احتمال ایجاد خلل در حق اشخاص باشد قانون ثبت رسیدگی را از صلاحیت قضات دادگاه ها قلمداد کرده و مراجع اداری را از رسیدگی و اظهارنظر منع نموده است زیرا در این مواقع اظهار نظر قضایی ضرورت دارد و این از صلاحیت های مراجع دادگستری است.
در آخر لازم است نظر یکی از حقوقدانان در ارتباط با رسیدگی مراجع قضایی و اداری در عرض همدیگر و بطور همزمان بیان گردد.
اکنون باید دید که طرز کار این دو نوع مرجع رسیدگی (هیئت نظارت و شورایعالی ثبت) به عنوان مراجع اداری و (دادگاه ها) به عنوان مراجع قضایی در مقام سنجش با یکدیگر چگونه است؟ آیا این دو مرجع رسیدگی در آن واحد و در عرض یکدیگر حق رسیدگی دارند یا زمانیکه مرجع قضایی رسیدگی می کند مراجع اداری حق رسیدگی ندارند؟ پاسخ سوال این است که تا وقتی که مراجع قضایی حق رسیدگی دارند مراجع اداری در عرض آنها طبق اصول حقوقی حق رسیدگی ندارند زیرا کاری عبث و بیهوده است که قانون گذار دو مرجع رسیدگی در آن واحد برای یک دعوا مقرر دارد این یک نوع ولخرجی قضایی است و قانونگذار مهماامکن خود را از کار عبث بر کنار می دارد چرا که در گذشته شورایعالی ثبت توجه به این اصل نکرده است و در نتیجه آراء ضد و نقیض فراوانی داده است. بنظر می رسد که مستند این امر یعنی تجویز رسیدگی هم عرض در مرجع قضایی و اداری وجود آیین نامه شورای عالی ثبت مورخ 19/12/1336 بوده که در رسیدگی همزمان مراجع قضایی با مراجع اداری به دعاوی مطروحه در یک زمان و آن واحد منعی نمی دید لیکن آیین نامه مزبور بعلت ایجاد چنین مشکلاتی در مورخه 5/10/1338 نسخ گردید.

مطلب مرتبط :   تحقیق درباره مواد و روشها، بهداشت عمومی

نتیجه گیری:
ممکن است در موقع تقاضای اشخاص برای ثبت ملک خود اشتباهاتی به وقوع بپیوندد که منشا آن عملکرد ادارات ثبت (به علت بی دقتی کارکنان یا تراکم کاری اداره) یا ناشی از اظهارات خود متقاضیان ثبت باشد برخی از این اشتباهات به هنگام تقاضای ثبت و تکمیل پرونده و به عبارتی قبل از ثبت ملک در دفتر املاک می باشد و برخی دیگر بعد از انجام عملیات مقدماتی و ثبت آن در دفتر املاک و همچنین اشتباهات در هر مرحله و زمانی می تواند ایجاد شود قانون ثبت در ماده 25 ضمن بیان و مشخص نمودن اشتباهات و اختلافات در 8 بند که 6 بند اول در ارتباط با املاک و 2 بند آخر نیز در ارتباط با اسناد می باشد رسیدگی به آنها را در حیطه صلاحیت و اختیارات هیات نظارت اعلام و نحوه اصلاح اشتباهات 8 گانه را مقرر نموده است که اختصاراً بندهای 8 گانه بیان می شود.