حال که این شرط باطل و مبطل اقاله است، مبیع (فروخته‌شده) در ملکیت مشترى می‌ماند. این دسته از صاحب‌نظران، میان شرط فزونى عینى، مانند گرفتن مبلغى پول یا مالى به هنگام اقاله و شرط فزونى حکمى، مانند مهلت دادن مشترى به بایع براى بازگرداندن ثمن هیچ تفاوتى نگذارده‌اند و هر دو گونه شرط را باطل و موجب بطلان اقاله دانسته‌اند. بزرگانى، چون: علامه حلى در کتاب‌های تذکرهالفقهاء و تحریرالاحکام و محقق کرکى در جامع المقاصد و شهید ثانى در مسالک الافهام از این دیدگاه پیروى کرده‌اند.372
بعضی گفته‌اند اگر دو عوض ثابت بمانند و شرط ضمن اقاله درباره تعهدی خارجی باشد، برای نمونه: شرط شود که مستقیل (خواهان اقاله) در برابر اقاله برای اقاله کننده پیراهنی را بدوزد (شرط فعل)، در این صورت اقاله صحیح خواهد بود و عموم (المؤمنون عند شروطهم) شرط یادشده را دربر خواهد گرفت و عمل به آن ضروری خواهد شد، زیرا اقاله موجب تملیک این فزونی و یا کاستی نخواهد بود.373 اما بعضی معتقدند که: «الأقوى عدم الفرق بعد عدم کونه زیاده فی الثمن أو المثمن فمثل شرط الإنظار و أخذ الصحاح بدل المکسر أیضا صحیح. نعم لو أراد کون الانفساخ بهذا الوجه لم یصح. لأنه خلاف مقتضى الفسخ».374 تنها نظر مخالف در این زمینه شهید اول در حواشی خود از ابن جنید اسکافی چنین می‌آورد:
«اگر دادوستد کننده به گرفتن افزون بر ثمن یا کمتر از آن با یکدیگر مصالحه کنند، این شرط صحیح است».375 این استدلال، مخالف نظر اکثر فقهاء است، زیرا آنان اقاله را فسخ بیع برمی‌شمردند، نه بیع جدید؛ بنابراین، در ضمن آن نمی‌توان شرط کرد و دو طرف نمی‌توانند با یکدیگر مصالحه کنند. افزون بر این، خبر خاصی (صحیح حلبی)376 در این باب واردشده که چنین شرطی را روا نمی‌داند؛ از امام صادق (ع) پرسیدند: مردى از دیگرى پیراهنى مى‌خرد، سپس پشیمان مى‌شود و مى‌خواهد آن را به صاحبش باز پس دهد، ولى فروشنده از گرفتن آن چیز خوددارى مى‌کند و تنها با گرفتن مبلغى بیش از ثمن آن را پس خواهد گرفت. آیا این درست است؟ امام در پاسخ مى‌فرمایند: این شرط درست نیست. (لایجوز له أن یأخذه بوضیعه).377 و سرانجام گفته‌شده که فقهاء بر بطلان چنین شرطی اجماع دارند.378 گویا ابن جنید بر پایه دیدگاه فقیهان حنفی که اقاله را بیع جدید می‌دانند، این نظریه را بیان کرده است؛ بنابراین، بر پایه دیدگاه فقهاء امامی که اقاله را فسخ عقد می‌دانند، بی‌شک این شرط جایز نبوده و باطل است.379
امام خمینی (ره) در این مورد معتقدند که اقاله با زیاد کردن بر ثمن مسمّى (که معامله روى آن واقع‌شده) و کم کردن از آن جایز نیست؛ پس اگر مشتری با مقدار زیاده اقاله کند یا بایع با کم کردن مقدارى اقاله نماید، اقاله باطل است و عوض و معوض بر ملک صاحبانش باقى مى‏ماند.380

5. استرداد عوضین معیوب در اقاله
اگر یکی از ثمن و مثمن در زمان اقاله معیوب باشند و سپس عقد بیع را اقاله نمودند، آیا اقاله بیع امکان دارد؟ و در صورت امکان، حکم عوضین معیوب چه می‌شود؟
این امر در مورد عیب و نقص عوضین نیز به‌طریق‌اولی جاری است و در زمان اقاله باید کالای معیوب مسترد گردد و ارش نیز پرداخت شود، لهذا تراضی طرفین را در جهت خلاف این امر نمی‌توان مخالف مقتضای ذات اقاله دانست.381

گفتار سوم: آثار و احکام انفساخ در عقد بیع
1. تلف مبیع
1-1. وجه اشتراک نظر امام خمینی (ره) با مشهور فقهاء و ماده 387 ق.م
اگر مبیع پیش از آنکه تحویل مشترى داده شود در دست بایع به آفت آسمانی و بدون تعدی و تفریط تلف شود با آنکه این مبیع به‌واسطه عقد و انجام معامله در ملک مشترى درآمده بوده، تلف از مال بایع محسوب مى‌شود؛ زیرا با تلف مبیع، عقد از زمان تلف منفسخ مى‌شود نه آنکه از ابتدا باطل شود، لذا نمائاتی که در بین عقد تا زمان تلف، براى مبیع به وجود آمده، مال مشترى است؛ چراکه تا زمان تلف در ملک مشترى باقى است. بنابراین، اگر ثمن بایع را از مشتری تحویل گرفته لازم است به مشترى بازگرداند؛382‌ و همچنین قاعدۀ فقهى: «کلّ مبیع تلف قبل قبضه فهو من مال بایعه» ناظر به همین مطلب است.
امام خمینی (ره) نیز معتقدند که اگر مبیع قبل از تسلیم (و قبض) آن به مشتری (به واسطه آفت آسمانی) تلف شود از مال بایع مى‏باشد، پس معامله خودبه‌خود منفسخ مى‏شود و ثمن به مشترى برمی‌گردد؛ و اگر براى مبیع قبل از قبض، نمایى حاصل شود، مانند بچه حیوانات و میوه، مال مشتری است.383
قانون مدنى در ماده 387 در این رابطه چنین مقرر می‌دارد: «اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود، بیع منفسخ و ثمن باید به مشترى مسترد گردد …». اما درصورتی‌که تلف، قهرى و سماوى نباشد بلکه بایع یا شخص ثالثى آن را تلف نماید، در این صورت مشترى مخیر است که ثمن را پس گرفته و معامله را فسخ نماید و یا آنکه از متلف، مثل یا قیمت مبیع را دریافت نماید.384 ولی اگر تلف مبیع به‌واسطۀ خود مشترى انجام گیرد، این اتلاف به‌منزلۀ قبض مشترى است؛ زیرا در واقع مشترى مال خود را که در دست بایع بوده، تلف‌کرده است. مادّۀ 389 ق.م چنین مى‌گوید: «اگر در مورد و ماده فوق تلف شدن مبیع یا نقص آن ناشى از عمل مشترى باشد، مشترى حقى بر بایع ندارد و باید ثمن را تأدیه کند».
2. تلف مبیع در زمان خیار مجلس و حیوان و شرط اگر خیار مختص مشترى باشد
درصورتی‌که مبیع در زمان خیار مجلس و خیار حیوان و خیار شرط باشد و مبیع تلف شود، معامله خودبه‌خود منفسخ می‌شود.385
امام خمینی (ره) در مورد تلف مبیع در بیع خیار می‌نویسند که نمائات و منافع مبیع در این مدت ملک مشترى است همان‌طور که تلف آن بر او است؛ و هرگاه آنچه شرط شده عبارت از خیار و تسلط داشتن بر فسخ عقد باشد، در صورت تلف شدن، خیار باقى مى‏ماند؛ پس (بایع) بعد از فسخ کردن به‌مثل یا قیمت آن رجوع مى‏کند؛386 همچنین ایشان در تلف ثمن می‌نویسند: «و لو تلف الثمن، فإن کان بعد الردّ، فمع شمول القاعده لتلفه ینفسخ العقد و یرجع المبیع و إن کان قبل الردّ، فعلى القول بالخیار فکذلک‏».387
ماده 453 ق.م در این زمینه مقرر می‌دارد: «در خیار مجلس و حیوان و شرط اگر مبیع بعد از تسلیم و در زمان خیار بایع یا متعاملین تلف یا ناقص شود بر عهده مشتری است و اگر خیار مختص مشتری باشد تلف یا نقص به عهده بایع است».
امام (ره) در مورد تلف حیوان در مدت خیار معتقدند که اگر حیوان در مدت خیار (سه روز) تلف شود از مال بایع است؛ پس بیع باطل (منفسخ) مى‏شود و مشترى اگر ثمن را به بایع داده به او مراجعه مى‏کند.388 ولی ایشان در مورد انفساخ عقد در صورت تلف مبیع در زمان خیار مجلس تصریح ننموده‌اند.

مطلب مرتبط :   (حک:، مروان، ولید، بن¬عبدالملک، اسلام، رومیان

مبحث دوم: آثار و احکام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره
گفتار اول: آثار و احکام فسخ اجاره
چنانکه در ماده 456 ق.م آمده است تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیارات مختص به عقد بیع که عبارت‌اند از: خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن؛ بنابراین در عقد اجاره هم ممکن است بعضی از خیارات مشترک به‌استثناء خیارات مختص به بیع، محقق شود.389
   قانون مدنی در فصل اجاره در موارد مختلف به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان ماده 456 ق.م اکتفا کرده است.390 بر اساس مواد 478 تا 482 ق. م و بند 3 از ماده 12 قانون روابط مالک و مستأجر به‌طور اجمال اجراى این خیار در باب اجاره مجاز شمرده‌شده است.
1. آثار و احکام خیار عیب در عقد اجاره
1-1. معیوب بودن عین مستأجره در حین عقد
قانون مدنی در ماده 874 می‌گوید: «هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال‌ اجاره معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است‌ اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند به‌نحوی‌که به‌ مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد».
پس هرگاه مورد اجاره در زمان عقد معیوب باشد و مستأجر نیز به هر دلیلی از آن‌ ناآگاه باشد، هر وقت آگاه شد می‌تواند آن را فسخ کند؛ اما این حق مشروط بر این‌ است که موجر عیب مورد اجاره را رفع نکند، همچنان که در انتهای ماده 874 ملاحظه‌ شد درصورتی‌که موجر رفع عیب کند، مستأجر حق فسخ ندارد. عیبی که در حین‌ عقد موجود است هر زمان که مستأجر از وجود عیب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ‌ استفاده کند فسخ از همان ابتدا اجاره را منحل می‌سازد نه از زمان فسخ؛ زیرا در اثر عقد تمام منافع به مستأجر تملیک می‌شود و تمام عوض، ملک موجر خواهد شد و اکنون مستأجر می‌خواهد عقد را فسخ کند یعنی آنچه را که داده است پس بگیرد و آنچه را که تملک کرده به موجر رد کند؛ بنابراین تمام اجاره‌بها به او رد می‌شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر برمی‌گردد و به‌جای منافع گذشته که به‌وسیله‌ مستأجر تلف‌شده است او باید بدل مال تلف‌شده (اجرت‌المثل) بپردازد.391
1-2. معیوب شدن عین مستأجره بعد از عقد و قبل از قبض
چنانچه قسمت اول ماده 480 ق.م می‌گوید: «عیبى که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است …»؛ زیرا مسئولیت انتقال‌دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تملیکى تا زمان تسلیم آن به انتقال گیرنده، موجود بوده و سپس ساقط مى‌گردد. بنابراین، عیب قبل از قبض مانند عیب قبل از عقد به عهدۀ ناقل مى‌باشد. به همین جهت است که مادّۀ 425 ق. م، در عیب مبیع مى‌گوید: «عیبى که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است».
سؤالی که مطرح است این است که آیا مستأجر می‌تواند در صورت وجود عیب در عین مستأجره اجاره را فسخ نکند بلکه از مؤجر تقاضای ارش کند؟ پاسخ منفی است؛‌ چراکه ماده 784 ق.م صراحتاً می‌گوید: «…می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به‌ همان نحو که بوده است اجاره با تمام اجرت قبول کند…» این نظر درواقع قول‌ عده‌ای از فقهای امامیه است و چنین استدلال می‌نمایند که چون جبران ضرر مستأجر به‌وسیله فسخ عقد اجاره ممکن خواهد بود موجبی برای اخذ ارش موجود نیست و مطالبه ارش در بیع برخلاف قاعده و مستند به دلیل خاص (خبر) می‌باشد.392 درصورتی‌که شهید ثانی معتقد است که مستأجر حق دارد که ارش بگیرد.393
درصورتی‌که مستأجر عقد را فسخ کند اگر از عین‌ مستأجره منتفع نشده باشد هیچ اجرتی بر مستأجر واجب نیست و اگر از عین مستأجره‌ استفاده کرده باشد برمبنای اجرت المسمی به نسبت زمان استفاده میزان اجرت محاسبه‌ می‌شود؛394 اما هرگاه عیب پس از عقد حادث شود حکم مسأله قبلی را دارد یعنی مستأجر می‌تواند حق فسخ داشته باشد، اگرچه ایجاد عیب، پس از استیفای مقداری از منفعت‌ بوده باشد.395
محقق حلی در شرایع الاسلام در این خصوص بدون اینکه حدود عیب را به قبل و بعد از عقد تقسیم کند به‌طورکلی می‌گوید: «هرگاه مستأجر در عین‌ مستأجره عیبی بیابد اختیار دارد که فسخ نماید، یا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره‌ راضی شود هرچند آن عیب باعث از بین رفتن بعضی از منفعت باشد».396
ازنظر محقق حلی چنین استنباط می‌شود که در هر زمان معلوم شود که عین‌ مستأجره دارای عیب است مستأجر حق دارد که یا اجاره را فسخ کند یا با همان‌ شرایط قبول کند و برخلاف نظر شهید ثانی، به نظر می‌رسد که مستأجر حق گرفتن‌ ارش ندارد. علامه حلی نیز در تبصره در این مورد می‌گوید: «و لو انهدم المسکن من‌ غیر تفریط فسخ المستأجر و رجع نسبته المتخلف من الاجره، اولزم المالک بالعماره»، اگر مسکنی که به اجاره داده‌اند بدون افراط و تفریط ویران گردد مستأجر اختیار فسخ‌ دارد و می‌تواند اجاره را فسخ کرده و به نسبت مدتی که باقی‌مانده از مال‌الاجاره‌ نپردازد یا اینکه اجاره را فسخ نکند بلکه مالک را به تعمیر منزل مجبور سازد. همچنان که ملاحظه می‌شود علامه بیشتر به اصالت اللزوم معتقد بوده و حتی در صورت‌ ویران شدن مورد اجاره نیز اجاره را منفسخ یا باطل نمی‌داند.397
نظر صاحب عروه الاوثقی نیز در خصوص عیوب مورد اجاره مبنی بر این است که‌ اگر مستأجر در عین عیبی بیابد که پیش از عقد حادث‌شده بوده و در وقت اجاره‌ جاهل به آن بوده اگر منفعت آن به سبب عیب کمتر باشد بدون تردید مستأجر خیار فسخ دارد که می‌تواند اجاره را به هم زند یا باقی گذارد و ظاهر آن است که نمی‌تواند مطالبه ارش کند.398
امام خمینی (ره) در مورد عیب اجاره قبل از عقد، معتقدند که مستأجر: «حق فسخ اجاره را دارد؛ این در صورتى است که متعلق اجاره عین مشخصى باشد؛ و اما درصورتی‌که کلى باشد و آن فردى که گرفته است معیوب درآید حق فسخ عقد را ندارد، بلکه حق مطالبه بدل را دارد، مگر اینکه گرفتن بدل، غیرممکن باشد که حق فسخ پیدا مى‏کند؛ این در مورد عین مستأجره است؛ و اما اجرت، پس اگر عین مشخصى باشد و موجر در آن عیبى بیابد حق فسخ دارد و آیا حق مطالبه ارش را دارد؟ داراى اشکال است؛ و اگر کلى باشد حق مطالبه بدل دارد و حق فسخ عقد را ندارد، مگر وقتی‌که بدل آن، غیرممکن باشد».399
اگر در عین مستأجره عیبی حادث شود که یا موجب نقصان منفعت شود یا موجب صعوبت و سختی استفاده از عین مستأجره شود موجب خیار است؛ مانند اینکه در باغ مورد اجاره عیبی حادث شود که موجب شود قسمتی از قابل‌استفاده باشد یا حاصل آن کمتر

مطلب مرتبط :   ، ، اطلاعات، اتصال، می¬کنیم، زمینه¬های