دانلود پایان نامه

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

عرف مناطق دارد ». این صلاحیت قبلا نیز وجود داشت، در قالب امور کشاورزی. مجموعه صلاحیت ذکر شده بالا تحت عنوان حقوق زارعانه مورد بحث قرار می گیرد. در اغلب نقاط ایران زارع متصرف زمین به حکم عرف و عادت از بعضی از حقوق تصرف بهره مند است. چنانچه در آذربایجان در اصطلاح محلی جور نامیده که بر نوعی از حق تقدم دلالت دارد که زارع در صورتی که زمین مالک را احیا و چندین سال زراعت کند، می تواند از آن برخوردار باشد. این حق بیشتر در اثر کار زراعت و یا باغداری ایجاد می شود. در بعضی از نقاط اطراف تهران این حق به نام قراپشک نامیده می شود. در مازندران به نام حق تبرتراشی و حق کارافه نامیده می شود. ساختمانهای روستایی و سایر اعیان مطابق قانون ثبت قابل ثبت است و در بعضی اسناد ثبتی سند عرصه و اعیان جداگانه و متعلق به دو نفر است.
غارسین به شکل خاص آن در اصطهبانات فارس، در مورد درختان انجیر، که به صورت دیم وجود دارد، پیوند کننده، مالک آن حقوق زارعانه قابل فروش بوده و از طریق ارث منتقل می شود . صاحب اصلی آن در صورتی که نتواند شخصا بهره برداری نماید، می تواند از طریق کارگر کشاورزی و یا اجاره به دیگری از زمین استفاده نماید.
این حق زارعانه را می توان مشابه همان حق کسب و پیشه در املاک تجاری دانست که به عنوان حقی است که به زارعی که سالها نیرو و توان خود را صرف احیا و عمران و زراعت در زمینی کرده است تعلق میگیرد ، معیار محاسبه آن را نیز باید با الهام از مبنای پرداخت حق کسب و پیشه ، اعتبار و ارزشی دانست که زارع برای زمین ایجاد کرده است . حق ریشه، حق آب و گل، حق نسق زراعی و امثالهم در شهرها و روستاهای ایران به نامهای متفاوت ذکر و تابع عرف و عادت محل است.
بعضی از محصولات کشاورزی پس از کشت، چندین سال قابل بهره برداری است مثل یونجه، نعناع و امثالهم، درختان مثمر و غیر مثمر. در این صورت کشت کننده در صورتی که به عناوین مختلف مجبور به ترک زمین شود، باید حق ریشه او پرداخت شود یا در مورد درختان غرس شده که در صورت ترک اجباری باید حقوق آن پرداخت گردد و درمورد جمله متصرفین قانونی منظور مستاجرین اراضی کشاورزی – زارعین و مستاجرین اراضی موقوفه نیز می باشد. مساله مهم در مورد تصرف قانونی، در اراضی کشاورزی و مبادله زمین و واگذاری آن به صورت کتبی یا شفاهی می باشد و به صرف نداشتن اجاره نامه کتبی حق باطل نمی شود و عرف و عادت محل در منازعات کشاورزی به عنوان مستند مورد توجه قرار می گیرد. در قوانین مختلف، درمورد اراضی کشاورزی، به مسأله عرف محل جنبه قانونی داده شده است و همکاران محترم درمورد رعایت عرف و عادت محل به عنوان قانون عرفی باید توجه لازم را مبذول فرمایند. حق نسق و ریشه و اعیان در قوانین مختلف آمده است که تعدادی از آنها ذکر می شود.
مستندات: در لایحه قانونی اصلاح لایحه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 25/6/58 نسق به شرح زیر:
نسق، عملکرد عمرانی کسی که به آبادی زمین اقدام کرده تعریف شده است. در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی نظامی دولت مصوب تاریخ18/11/1358 آمده است. تبصره 2- در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین، حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملک مورد معامله ساختمانهای روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هر گونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده وجود داشته باشد، بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک یا طبق مقررات و عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان پرداخت و بقیه به مالک پرداخت خواهد شد.
همانطوری که در بالا اشاره شد: هم در عرف و هم در قوانین حق نسق و حقوق زارعانه، حق ریشه و اعیان به رسمیت شناخته شده است.
حق الامتیاز: مجموعه سرمایه گذاریهای مادی، معنوی و کاری و خدماتی که یک شخص حقیقی یا حقوقی در محل کاری که عرصه آن متعلق به او نیست انجام می دهد حق الامتیاز بوده و در حقیقت همان حق کسب و پیشه کشاورزی یا دامداری می باشد که با تعریف قانونی نسق هماهنگ است. .
مجموعه حق زارعانه و حق تصرف که به صورت حق کسب و پیشه کشاورزی می توانیم بنامیم بستگی دارد به عرف محل و اصطلاحات به کار رفته شده که در مناطق مختلف ایران به صورتهای زیر عنوان می شود .
-حق کارافه
-حق آبادانی
حق تصرف
-حق ریشه
-حق آب و گل
-حق بنه
-حق جور
-حق تبرتراشی
-حق مستأجرین و متصرفین در اراضی کشاورزی کشت و صنعتها، مرغداریها و دامداریها و سایر حرف کشاورزی
-حق بهره برداری از مزایای قانونی برای متصرفین اراضی کشاورزی نظیر حق تصرف در اراضی کشت موقت هیأتهای هفت نفره، اصلاحات ارضی و غیره
-حق احداث اعیانی و ساختمانهای روستایی و احداث باغات
-حق امتیازهای ناشی از تدارک نهادهای کشاورزی نظیر حق امتیاز، چاه آب، تسطیح اراضی، ایجاد نهر و کانال و امتیازهای آب برق و تلفن و غیره
ـ سایر موارد دیگری که در عرف و عادت و قوانین، ایجاد حق می نماید. در حقیقت ارزش افزوده مجموعه خدمات و کار انجام شده، سرمایه گذاری به کار رفته در زمین که به صورت های مختلف بالا در زمین انجام ، حقوق زارعانه و حق کسب و پیشه کشاورزی نام دارد.
بند چهارم : نحوه احتساب حق زارعانه و ریشه
یکی از مباحثی که در محاکم قضائی ازسوی کشاورزان درمقابل مالکین املاک زراعی مطرح میگردد موضوع حق ریشه است. با مطالعه کتاب « زاررع ومالک» و اظهارات کارشناسان علاقه مند به این مبحث مشخص می شود که درعرف وقوانین حاکم حق ریشه به نحوی پذیرفته شده است منتها تعیین مقدار آن را موکول به توافق بین زارع ومالک نموده اند ودرصورت عدم توافق دادگاهها ومحاکم داوری تعیین آن را به کارشناس یا خبره واگذار می نمایند تا با توجه به عواملی چند که درتعیین حق ریشه موثر است ارزیابی صورت گیرد. مقدار حداقل وحداکثر نسبت به بهای کل ملک ممکن است درشرایط مختلف کشور فرق داشته باشد مثل حق کارافه که در مازندران گاهی اوقات چندین برابر بهای اصلی ملک است و همچنین حق ریشه که کارشناسان محترم آنرا تا ۵۰ درصد بهای ملک نیز ذکر نموده اند. علیهذا با توجه به شرایط محلی حاکم در منطقه ما حداقل یک بیستم و حداکثر یک سوم مد نظرکارشناسان زبده وخبره قرارمی گرفته که دراین رابطه از نظرات آنان نیز استفاده گردید. از مسائل مهمی که قابل ذکر است این موضوع است که ما زمین را براساس زمین کشاورزی درنظر گرفته وحق ریشه را محاسبه می نمائیم. حال اگر یک زمین کشاورزی که روزگاری قیمت آن متری ۱۰ ریال بوده است ولی امروزه بر اثر اقدامات عمرانی اطراف آن و مثلاْ مسکونی شدن منطقه به قیمتهای مسکونی (مثلاْ متری ۵۰۰۰۰۰۰ ریال) ارزش افزوده پیدا نموده است دیگر کارشناس ملزم نیست که به تناسب زمینهای کشاورزی حق ریشه را هم متناسب با قیمت بالا ببرد. لذا درفرمول ابداعی ذیل الذکر سه نوع قیمت
به ازاءهرمترزیر۱۰۰۰۰ تومان(کشاورزی صرف)
به ازاء هرمتر ۱۰هزار تا۴۰ هزار تومان(کشاورزی درحال تبدیل)
به ازاء هر متر ۴۰۰۰۰تومان به بالا(اراضی خارج شده ازکاربری کشاورزی)
درنظر گرفته شده وضریب فرمول به این نسبتها نوسان داده شده است. از مباحثی که درمطالعات خود متوجه شدم این بود که کارشناسان محترم به حق فرموده بودند که حق ریشه فرمول پذیر نمی باشد. علیرغم این واقعیت دراین مبحث سعی شده است تا با توجه به عوامل دخیل درصورت مسئله، به نحوی فرمولی برای این امر بیان گردد..
و اما فرمول حق ریشه ، خلاصه فرمول به شکل ذیل است:
حق ریشه برابراست با قیمت کل ملک ضرب در سالهای تصرف تقسیم برعدد K حاصل به دست آمده به اضافه هزینه های انجام شده برروی زمین توسط کشاورز
R=PY/K
توجه فرمائید به جای خط کسری فارسی«—-» از خط کسری لاتین « / » استفاده شده وبا ممیز فارسی اشتباه نگردد.
اگر کشاورز هزینه هائی در ملک مورد تصرف کرده باشد که باعث بهره وری بیشتر آن شده باشد میتوان پارامتر C را به عنوان هزینه ها به آن افزود.
R=(PY/K)+C
R ، حق ریشه،P، قیمت کل زمین،Y ، سالهای تصرف (سالهای تصرف حداکثر۶۶سال محاسبه گردد تا حق ریشه از یک سوم بهای ملک بیشترنشود) و K، ضریبی است که ذیلاً شرح داده می شود . همچنین C عبارتست از هزینه های مفید انجام شده توسط زارع برروی زمین.

واما ضریبK ،
تا قیمت هر مترمربع زمین 10000 تومان عدد 200 =K
از10001 تومان تا 40000 تومان :
الف – اگر واحد پول تومان رایج ایران فرض شود، محاسبه K :
K=(t/100)+100)
t، قیمت یک مترزمین برحسب تومان ایران
ب – اگر واحد پول ریال رایج ایران فرض شود، محاسبه K :
K=(r/1000)+100)
r ، قیمت یک متر زمین برحسب ریال ایران
که بااین روش عددK درفرمول حق ریشه از قیمت متری۱۰۰۰۱ تومان تا متری ۴۰۰۰۰ تومان به ترتیب از201 الی 500 تامرز متری 40000 تومان متغیر خواهد بود..
به عبارتی میتوان موضوع را اینگونه خلاصه کرد:
در شرایطی که قیمت زمین از متری ۱۰۰۰۰تومان تا ۴۰۰۰۰تومان است مقدارعددK درمخرج کسر فرمول برابر ۲۰۰+(تفاضل قیمت مورد نظر برحسب تومان وعدد۱۰۰۰۰) ضربدر 01/0 خواهد بود.
مثلاْ اگر قیمت زمین متری ۳۶۰۰۰تومان بود عددK برابر200
+(10000-36000)*01/0=200+26000*01/0=200+260=460
یا(460 K= که همان تقسیم عدد36000به عدد100وجمع کردن حاصل آن به عدد 100 میباشد.
اگر قیمت هرمتر مربع زمین بالای 40000 تومان باشد عدد500= K و ثابت خواهد بود.
تا اینجای قضیه دوستان استحضار دارند که محاسبات فوق صرفاْ عملکرد زارعانه کشاورز متصرف ملک بود که برای زمین وسالهای تصرف وارزش زمین حساب شده است ولی صحبت از اقدامات آبادگرانه زارع به میان نیامده است. لذا چنانچه آماده نمودن ملک مانند تسطیح، خاکبرداری، خاکریزی واصلاح خاک، بهسازی مسیر آب، محلهای عبور و مرور، تمهیداتی برای ایجاد راه دسترسی و امثال اینها.
کاشت درختان اعم از مثمر یا غیر مثمر مفید، کشت زراعتها وگیاهان باغبانی چند ساله مانند یونجه، گل محمدی ، زعفران وزراعتهائی که برداشت آن موکول به سال یا فصل دیگری بوده ومالک اجازه ادامه تصرف ملک را نمی دهد
احداث ابنیه مانند اتاق کارگری با رضایت یا رضایت ضمنی مالک ویا سازه های مجاز مانند استخر آبیاری ،منبع آب ، لوله کشی آبیاری از جمله انواع آبیاری تحت فشار
انواع پیگیری های حفاظت از منافع مالک در ملک مورد نظرتوسط زارع که مستلزم حق الزحمه برای زارع متصرف باشد و هزینه های آن که به نحوی قابل اثبات بوده ویا مورد تاییدمالک است.
وسایر مواردی که به نوعی اضافه برحق عملکرد صرف برروی زمین ، حقی را برای کشاورز متصرف ایجاد میکند.
باید محاسبه وبا نتیجه فرمول فوق الذکر جمع شود(C) تا حق ریشه واقعی زارع به دست آید
معهذا ذکر این نکته مهم ضروری است که وجود این فرمول نافی اعلام نظر شخصی کارشناس محترم نخواهد بود. چون ممکن است شرایط ویژه ای حاکم باشد و کارشناس شخصاْ باید براساس برداشت ودیدگاه کارشناسی خود اعلام نظر نماید. خلاصه اینکه فرمول فقط به عنوان شاخص و راهنما عنوان گردیده واصل نظریه کارشناس محترم درموارد ارجاعی است.
فصل دوم :
مبانی حق زارعانه

مطلب مرتبط :   منبع تحقیق با موضوع شیخ مفید (ره)

مقدمه :
برای شناخت و تشخیص بهتر هر قاعده حقوقی لازم است سوابق تاریخی ، اجتماعی ، نگاه قانونگذار و رویه قضایی به آن مورد مداقه قرار گیرد . به همین اعتبار در این فصل سعی بر آن شده است که تحولات تقنینی حاکم بر حق زارعانه را در دو مبحث و در قالب قوانین و مقررات قبل و بعد از انقلاب مورد بررسی قرار داده و نقش عرف و مستندات قانونی و مشکلات اجرایی و همچنین نظرات حضرات آیات عظام پیرامون آن را مورد بحث قرار دهیم .
مبحث اول : برسی قوانین و مقررات
قوانین و مقررات در نظام حقوقی موضوعه مهم ترین منبع برای تعیین حقوق و تکالیف به شمار می روند و قدرت آن را با سایر منابع حقوق نباید برابر دانست. اما ارزش همه آنها به یک اندازه نیست؛ زیرا بین مقررات رابطه طولی وجو د دارد که بر اساس این رابطه اولاً مرجع مقرره گذار نمی تواند مقرراتی وضع کند که مغایر بامقررات ما فوق باشد و ثانیاً مراجع قضایی نیز با وجود قانون مافوق در قضیه مربوطه، اختیار استناد به مقررات مادون را ندارد. قانون اساسی، به عنوان قانون مافوق و پس از آن به ترتیب قانون عادی و آیین نامه ها قرار دارند. قانون اساسی به عنوان میثاق ملی به اصول و برنامه های بنیادین و اساسی یک ملت اشاره می کند که طبیعتاً برای حق فردی مثل حق کارافه نمی توان از قانون اساسی به عنوان یک منبع اصلی و مستقیم یاد کرد اما سرچشمه های حمایت ا ز آن را می توان در اصل چهل و ششم قانون اساسی جست. طبق این اصل هر کس مالک حاصل کسب و کار مشروع خویش است و هیچ کس نمی تواند به عنوان مالکیت نسبت به کسب و کار خود امکان کسب و کار را از دیگری سلب کند.
حق زارعانه از مصادیق برجسته کسب و کار زارع بر زمین دیگری ا ست که بر حسب مورد زارع مالک آن خواهد بود و حتی قسمت دوم اصل نیز می تواند در راستای توجه به آثار حق زارعانه مورد توجه قرار بگیرد؛ به این معنا که مالک نمی تواند با ادعای مالکیت نسبت به زمین زراعی، هر موقع که خواست ضمن ادعای مالکیت، زارع را از حق خویش محروم سازد فارغ از اصل چهل و ششم قانون اساسی که منبع عالی و الهام بخش برای حق زارعانه است، در میان قوانین عادی و آیین نامه ها نیز می توان موارد متعددی در اعتبار حق کارافه یافت که ذیلاً با رعایت ترتیب زمانی ابتدا به قوانین و مقررات قبل از انقلاب و سپس به تحولات تقنینی پس از انقلاب اشاره میگردد.
گفتار اول : قوانین ومقررات پیش از انقلاب
در این گفتار مقررات حاکم بر حق زارعانه را در 10 بند به شرح ذیل مورد تحلیل قرار می دهیم :

بند اول : قانون مدنی مصوب 1307 و اصلاحات بعدی
در قانون مدنی اشاره ای به حق زارعانه نشده است اما مبنای اعتبار این حق را می توان از ماده 220 آن سراغ گرفت که مقررمی دارد: عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند. حق زارعانه می تواند در اثر استمرار فعالیت زارع در ضمن عقد مزارعه و مساقات به موجب عرف حاصل شود که متعاملین ملزم به رعایت آن عرف خواهند بود و البته عرف در اینجا آنقدر تأثیر گذار است که در صورت تعارض عرف و قوانین تکمیلی، حکم عرف مقدم است.
در حقوق کشاورزی ، قانونگذار متابعت از عرف و عادت ناظر بر رابطه حقوقی مالک و زارع اقدام به جعل مقرراتی نموده است که موجبات ورود تاسیسی به نام ((حق زارعانه)) را در سیستم حقوقی کشور فراهم کرده است.
بند دوم : ماده 31 آیین نامه قانون ثبت مصوب1317
این ماده به