دانلود پایان نامه

یا دولتی استفاده نماید.”
شرط ششم
موضوع تملک منطبق با کاربری موضوع طرح باشد یکی دیگر از شرایط و ضوابط لازم جهت تملک و تصرف املاک و اراضی اشخاص، این است که کاربری زمین یا ملک مورد نظر برای اجرای طرحهای دولتی یا شهرداریها با طرح مصوب منطبق باشد . مطابق بصره 84 قانون برنامه دوم توسعه و ماده 6 آیین نامه اجرایی آن مصوب 8/9/74 دستگاههای اجرایی در صورتی مجاز به تملک املاک می باشند که ملک مورد نیاز جهت اجرای طرح با کاربری آن منطبق باشد و دستگاه اجرایی به هیچ وجه مجاز به استفاده از اراضی، غیر از کاربری معین شده نمی باشند . البته چنانچه اجرای طرح در محل خاصی ضروری بوده به نحوی که تغییر محل اجرای طرح غیر ممکن یا مشکل باشد، با پیشنهاد دستگاه تملک کننده مراجع ذیربط اقدام به تغییر کاربری زمین و انطباق آن با طرح مورد نیاز می نماید . شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 22/12/51

فصل دوم: تامین توافقی دستگاه مجری طرح با اشخاص مالک
منظور از موارد تأمین این است که بررسی گردد که در چه مواردی حقوق مالکانه اشخاص، در نتیجه اجرای طرح‌های عمومی توسط دساگاه های اجرایی، در معرض تهدید یا تحدید قرار می‌گیرد و اساساً قانونگذار در چه مواردی این حقوق را محترم شمارده و مجری طرح را مکلف به پرداخت تاوان نموده است. از طرفی در مواردی که به حکم قانون، شهرداری به عنوان دستگاه مجری طرح، مکلف به تأمین حقوق مالکانه می‌باشد، روش‌های پرداخت تاوان و جلب رضایت صاحب حق یا تأمین حقوق او چیست؟ آیا همیشه با توافق و تراضی، این حقوق تأمین می‌گردد یا این که تأمین این حقوق، صورتی اجباری به خود می‌گیرد.
مطابق این دیدگاه، توافقات شهرداری با مالکان برای اجرای طرح های عمرانی، تابع قواعد عمومی قراردادها بوده و از طریق یکی از عقود مملک صورت می گیرد.
در این فصل، پرسش این است که در چه مواردی، در زمان اجرای طرح عمومی، باید حقوق مالکانه اشخاص تأمین شود. این سئوال از آن روی مطرح شده که در اجرای طرح‌های عمومی در برخی موارد، ملازمه با دخالت مستقیم شهرداری در متن حق و یا به تعبیری ملازمه با سلب این حقوق از اشخاص دارد و در بعضی از موارد، اجرای طرح، بی آن که حقوق مالکانه را مستقیماً تحت تأثیر خود قرار دهد به صورتی غیر مستقیم بر حقوق مالکانه اشخاص اثر می‌گذارد و برای صاحبان این حقوق محدودیت‌ها و مشکلاتی ایجاد می‌کند. از همین روی مقتضی است بحث در دو بند جداگانه پیگیری شده و مواضع قانونگذار نسبت به هر یک از این موارد، موضوع بررسی و کنکاش قرار گیرد.
گفتار اول: موارد توافق
با توجه به قوانین خاص راجع به اجرای طرح های عمرانی توسط دستگاه های اجرایی، می توان گفت که مقنن، توافق در قیمت حقوق مالکانه و توافق در انتقال این حقوق را به صورت دو امر مستقل در نظر گرفته است و در خصوص هر یک از موارد مقرراتی را تعیین نموده است.
بند اول: توافق در قیمت
از مقررات مربوط این طور استنباط می شود که دستگاه اجرایی و صاحب حقوق مالکانه می توانند در خصوص قیمت و ارزش حقوق واقع در طرح، با یکدیگر توافق و تراضی نمایند. دارندگان حقوق مالکانه، به صورت معمول برای توافق در قیمت دارای محدودیتی نیستند اما در ارتبط با دستگاه اجرایی یا شهرداری روال چگونه است؟
در پاسخ به این پرسش، می توان گفت که شهرداری برای توافق در خصوص قیمت حقوق مالکانه املاک در طرح دارای اختیار است، در ماده واحده ق.ن.ت.ش اشاره بدان شده که در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک در خصوص قیمت، قیمت توسط هیات از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود. همچنین در ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی چنین آمده است که؛ “بهای عادلانه اراضی، ابنیه، مستحدثاث، تاسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان تعیین می گردد.”
برخی در تایید مطالب فوق ذکر، بهای عادله اراضی، ابنیه و … لزوما از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکان و صاحبان حقوق تعیین می شود و این موضوع به عنوان یک اصل دانسته و عدم رعایت آن را استثنایی دانسته است 81. هر چند، دستگاه اجرایی در تعیین قیمت و توافق با دارنده حق، اصولا ازاد است، اما محدودیت هایی نیز برای توافق در قیمت وجود دارد.
به طور مثال، در تبصره 1 ماده 3 ل.ق.ن.خ آمده است که “در صورت توافق در مورد بهای عادله، هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد، بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیات مقرر در ماده 71 قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداری ها به تصویب انجمن شهر برسد.” ملاحظه می شود که در تبصره مزبور، مقنن توافق تا مبلغ معینی را در حدود صلاحیت شهرداری دانسته و چنانچه مبلغ مورد توافق، بیش از رقم مشخص شده در تبصره باشد، تصویب شورای شهر را نیز لازم دارد 82. ولی به هر ترتیب آنچه که مسلم است؛ تعیین قیمت می تواند از طریق توافق با مالک تعیین گردد و نیازی به رعایت تشریفاتی خاص یا استعلام از مراجع ذی ربط از جمله کسب نظریه کارشناسان رسمی دادگستری نیست.
چنانچه در خصوص قیمت میان طرفین معامله، توافقی صورت گردد، طبق قانون، این افق صرفا تا مدت مشخص دارای اعتبار است و بعد از گذشت این مدت، توافق انجام شده منتفی شده محسوب خواهد شد. تبصره 2 ماده 3 ل.ق.ن.
خ مقرر داشته؛ “در صورت حصول توافق، دستگاه اجرایی موظف است حداکثر ظرف سه ماه، نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام و یا آن که انصراف خور ار از خرید و تملک کتیا به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حالف عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است 83.”
بند دوم: توافق در انتقال
ماده 8 ل.ق.ن.خ، بیانگر نحوه عمل دستگاه اجرایی در مواردی است که صاحب حقوق مالکانه ازانتقال حقوق خود به دستگاه اجرایی استنکاف نموده یا این که به دلیلی امکان و توانایی انتقال حقوق خود را ندارد.
همانطور که در بند قبلی عنوان شد، قانونگذار در ماده 3 قانون یاد شده، در مورد تعیین قیمت، صراحتا اصل را بر توافق و تراضی قرار داده است. در ماده 8 قانون مورد بحث، هر چند به این اصل تصریح نشده است ولی می توان گقت که قانونگذار، نقل و انتقال یا به تعبیری تملیک و تملک حقوق مالکانه را ابتدا به ساکن، مبتنب بر توافق دانسته و توافق دستگاه اجرایی و صاحب حق را بدون لزوم دخالت مراجع دیگری، امکان پذیر دانسته است.
بنابراین، ایجاب و قبول معامله از سوی شهرداری و صاحب حق، به عمل آمده و در قانون مرجع دیگری در بدو امر، جهت جاری نمودن صیغه عقد در نظر گرفته نشده است. مع هذا چنانچه با وصف تعیین توافقی قیمت، صاحب حق، از انتقال حق خود به دستگاه اجرایی خودداری نماید، انتقال حق به صورت غیر توافقی انجام خواهد شد که موضوع فصول آتی است.
ناگفته نماند که شهرداری در انجام معامله برای انتقال حقوق مالکانه، الزامی به تبعیت از آیین نامه معاملات شهرداری ندارد. در آیین نامه معاملات شهرداریف اصولا رعایت تشریفات مناقصه یا مزایده ضروری است اما در مورد اجرای طرح های عمومی، اجرای این آیین نامه منتفی است.
بند سوم: شرایط توافق
هر چند که دستگاه اجرایی در زمان اجرای طرح؛ اصولا در انجام توافق با صاحبان حقوق مالکانه دارای اختیار و صلاحیت است، با این وجود باید دانست که روی آوردن به اجرای طرح توافق با صاحبان حقوق مالکانه واقع در محدوده اجرای طرح، منوط به فراهم بودن شرایطی می باشد که در زیر بدان اشاره خواهد شد 84.
الف: وجود اعتبار
لزوم وجود اعتبار، به عنوان یکی از شرایط روی آوردن به اجرای طرح توسط دستگاه اجرایی به حدی بوده که مقنن در اولین ماده ل.ق.ن.خ به آن اشاره نموده است. در این ماده شرط استفاده دستگاه اجرایی از مقررات این قانون، تامین اعتبار لازم برای تامین حقوق مالکانه می باشد.
شرط فوق الذکر، لز این جهت دارای اهمیت فوق العاده ای است که در صورت عدم وجود اعتبار، حقوق مالانه اشخاص تامین نخواهد شد و از آن جایی که مقنن در موارد سلب حقوق مالکانه، اصولا پرداخت و تاوان را پیش بینی کرده است و برای حقوق مالکانه اشخاص احترام خاصی قایل شده است، هر گونه اقدام دستگاه اجرایی برای سلب حقوق مالکانه را قبل از تامین اعتبار لازم غیر قابل قبول دانسته است.
ب: وجود مجوزهای لازم
برای اینکه دستگاه اجرایی بتواند با دارنده حق مالکانه توافقی ترتیب دهد، علاوه بر لزوم وجود اعتبار، باید مجوزها و مصوبات خاصی نیز داشته باشد.
یکی از مجوزها، وجود “طرح مصوب” است. طرح مریوطه باید به تایید مقام ذی صلاح رسیده باشد. بدیهی است طرح های مربوطه باید در کاربری های قابل انطباق با وظایف دستگاه ذی ربط اجرا شوند.
یکی دیگر از مجوزهای لازم برای انجام توافق با صاحب حقوق مالکانه، مجوز و مصوبه مذکور در تبصره 1 ماده 3 ل.ق.ن.خ است.
گفتار دوم: توافقات شهرداری با مالکان تابع قواعد عمومی قراردادها
مطابق این دیدگاه، توافقات شهرداری با مالکان برای اجرای طرح های عمرانی، تابع قواعد عمومی قراردادها بوده و از طریق یکی از عقود مملک صورت می گیرد 85.
بند اول: قراردادی بودن توافقات و مستندات آن