دانلود مقاله تحقیق پایان نامه

مقاله درباره فروشنده و خریدار، دیوان عالی کشور

به این ترتیب نویسندگان قانون ثبت صرفاً به سند ثبت نشده معامله غیرمنقول توجه نموده و هدف ایشان محدود کردن دلیل و آثار سند عادی بوده نه سلب اعتبار از معامله مال غیرمنقول مندرج در آن.
3ـ ماده 22 ق.ث مقرر می دارد : « دولت فقط کسی را به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت ».
این ماده هرگز دلالت بر بطلان معاملهای که در دفتر املاک به ثبت نرسیده، ندارد . زیرا همان طور که در مورد ماده 48 بیان شد، منظور این است که صرف ارائه یک سند عادی بر وقوع معامله، نمی تواند در ادارات دولتی مثبت مالکیت خریدار مذکور در سند عادی باشد، و مادام که این معامله و انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است، منحصراً شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است، مالک شناخته می شود، اما این امر دلالت بر این ندارد که با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان در دفتر املاک ملک مورد معامله را از نام فروشنده به نامه خریدار، انتقال داد.
مضافاً به اینکه، عبارت : « … کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر به ثبت رسیده …» که « ثبت انتقال ملک » را پی از « انتقال ملک »، ترسیم گرده است. یعنی انتقال مالکیت صورت گرفته است ولی این انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است؛ لذا منطوق ماده فوق به روشنی دلالت بر انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاک می باشد.
4ـ نحوه تنظیم عبارات ماده 72 و ماده 93 ق.ث تلویحاً حکایت از اعتبار محدود سند عادی حاکی از وقوع معامله نسبت به اموال غیرمنقول دارد. ماده 72 ق.ث می گوید: « کلیه معاملات راجع به اموال نسبت به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آن ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود … ».
در این ماده قید « کامل » برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول ذکر گردیده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث نیز مورد توجه قرار گرفته است و این نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این که معامله ثبت نشده مال غیرمنقول دارای اعتباری غیر کامل می باشد، القاء می کند .
زیرا در غیر این صورت قید « کامل » زاید خواهد بود و نمی توان عمل لغو و بیهوده را به قانونگذار نسبت داد .
همچنین در ماده 93 ق.ث. آمده است: « کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است ».
کلمه « مستقلاً » و عبارت « بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است »، مفهوم مخالفی را مبنی بر اینکه اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت نشده، به طور غیرمستقل و به کمک رأی قضایی، می تواند لازم الاجرا شود، به ذهن تداعی می کند .
5ـ اطلاق ماده 1291 ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله مال غیرمنقول در صورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق می کند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد، از اعتبار سند رسمی برخوردار می گردد.
شناختن اعتبار برای سند عادی در دو مورد مذکور در بالا، به معنی معتبر شناختن مندرجات آن و از جمله معامله دارای شرایط قانونی مندرج در آن است.
علاوه بر نظر برخی اساتید و نویسندگان حقوقی پیرامون اعتبار قرارداد عادی راجع به فروش مال غیرمنقول، بسیاری از محاکم اعتبار این نوع قراردادها را به رسمیت شناخته و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را پذیرفته و مطابق قرارداد عادی خوانده ( فروشنده ) را ملزم به تنظیم سند رسمی می نمایند .
از جمله شعبه 4 دیوان عالی کشور در رأی شماره 594ـ19/4/27 چنین اظهارنظر می کند که : « … اگر خوانده اقرار به فروش ملک به خواهان در مقابل مبلغی کرده و تنظیم قباله رسمی را موکول به صدور تصدیق انحصار وراثت دانسته باشد، استدلال دادگاه بر بی حقی خواهان ( از نظر عدم تنظیم سند رسمی ) صحیح نخواهد بود ».
همچنین شعبه 21 دیوان عالی کشور در رأی شماره 95/21ـ15/2/72 می گوید: « … با توجه به نکات مندرج در قرارداد از قبیل فروشنده، خریدار، مبیع، بهاء مبیع و سیاق عبارات مستنبط از آن است که منظور و قصد طرفین بیع به مفهوم مصطلح در ماده 338 ق.م. بوده است » .
حال، با توجه به بیان نظرات و دیدگاه های حقوقدانان و امعان نظر نسبت به استدلال های مذکور در فوق، به نظر می رسد فروش اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی معتبر و صحیح بوده و لذا تشریفات مربوط به تنظیم سند رسمی از حیث اثبات وقوع معامله و سندیت داشتن آن در نزد مراجع و ادارات دولتی می باشد نه اینکه بیع با تنظیم سند محقق شود.
در خصوص قراردادهای پیش فروش آپارتمان نیز بایستی بگوییم که تنظیم قرارداد عادی پیش فروش کافی برای انتقال و تحقق بیع خواهد بود و تنظیم سند رسمی معمولاً پس از ساخت و تحویل آپارتمان به خریدار و نیز پس از طی تشریفات قانونی و تهیه مقدمات از جمله تفکیک آپارتمان و پلاک ثبتی آن، اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی و … صورت خواهد گرفت .
فصل چهارم
آثار تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
گفتار اول : قرارداد نسبت به طرفین
از هر عقد الزام آور بودن آن برای اشخاصی است که آن را ایجاد کرده اند و هر شخص مسئول اعمال و کارهای خویش است .
لذا هرگاه اشخاص مبادرت به انعقاد قرارداد می نمایند و تعهدی را قبول می کنند در قبال آن مسئول اند. ماده 219 قانون مدنی در این زمینه مقرر می دارد : « عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین متعامل ین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به طریق قانونی فسخ شود » .
عقد زائیده اراده طرفین لذا، وقتی منعقد شد طرفین پایبند به مفاد آن می شوند و اگر یکی از طرفین از اجرای تعهدات خویش شانه خالی کند، طرف ممتنع را دادگاه اجبار به انجام تعهد می نماید .
قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز به محض وقوع ، برای طرفین تأثیر داشته و تعهداتی برای طرفین به بار می آورد و انعقاد این نوع قرارداد ممکن است توسط خود طرفین اصلی یا قائم مقام و نماینده آنان صورت گیرد. در هر صورت اثر قرارداد و تعهدات ناشی از آن بر اصیل در معامله یا به موکل بر می گردد .
در مباحث قبلی گفتیم که قرارداد پیش فروش آپارتمان ماهیت بیع داشته و لذا آثار بیع صحیح بر این نوع توافق ها جاری خواهد شد و چون بیع از زمره عقود معوض می باشد بنابراین هر یک از طرفین قرارداد اعم از فروشنده و خریدار در مقابل یکدیگر تعهداتی را بر عهده دارند که در ذیل هر یک را جداگانه بررسی می کنیم .
بند اول: تعهدات فروشنده
مقدمتا بایستی گفت که شروع به احداث ساختمان و اتمام و بهره برداری از آن تابع محدودیت های خاص قانونی است و قانونگذار برای مالکین در مراحل سه گانه ( قبل، حین و بعد از احداث ساختمان ) تکالیف خاص را بیان نموده است.
کلیه مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلف اند قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری محل، پروانه ساختمان اخذ نمایند . ( ماده 100 قانون شهرداری ) . صدور پروانه ساختمان نیز منوط به ارائه مدارکی همچون درخواست پروانه، ارائه نقشه محل وقوع ملک، فتوکپی مدارک مالکیت رسمی و … می باشد. در حین احداث ساختمان مالک بایستی نسبت به تکالیف قانونی خویش از جمله نگهداری نقشه و پروانه ساختمان در محل کارگاه و رعایت نکات ایمنی و رعایت موازین اشغال معابر اقدام نماید .

]]>